Jeżeli chcesz pożyczyć w tym roku 300 tys. zł na zakup własnego mieszkania, bank pożyczy Ci jedynie 270 tys. Pozostałe 30 tys. musisz zgromadzić sam. Szacuje się, że z powodu wymogu posiadania przez klienta 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, spory problem z pożyczeniem pieniędzy na mieszkanie może mieć nawet co piąty zainteresowany kredytem mieszkaniowym, czyli grubo ponad 30 tys. osób. W 2015 r. zmiany mogą też objąć program Mieszkanie dla Młodych; podstawowe z nich to wyższe dopłaty dla rodzin z większą liczbą dzieci, możliwość dołączenia nowych współkredytobiorców i większy wybór mieszkań.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, od tego roku bank nie pożyczy na mieszkanie więcej niż 90 proc. jego wartości. – To oznacza, że klient musi mieć własne pieniądze na 10 proc. zakupu, choć – jak pokazywała praktyka zeszłego roku – kłopotem dla Polaków było  już 5 proc. wkładu własnego – komentuje Halina Kochalska, analityk Open Finance. – Takie kwoty z pewnym trudem udawało się zebrać, jednak po tym, jak wymagania się podwoiły, 15-20 proc. zainteresowanych kredytem mieszkaniowym nie ma szans zgromadzić w krótkim czasie koniecznej sumy. Odejdą z kwitkiem i zostaną zmuszeni do przełożenia planów.

Biorąc po uwagę roczną liczbę nowo udzielanych kredytów, przed poważnym problemem stanie – jak szacuje Halina Kochalska – około 30 tys. osób.

Sposoby na wkład własny: od kredytu po drugą nieruchomość

Pytanie zasadnicze zatem brzmi: zrezygnować z planów dotyczących własnego M, czy starać się jednak zgromadzić pieniądze na wkład własny. A jeżeli to drugie, to jak to zrobić? Już w zeszłym roku, przypomina analityczka Open Finance, część kredytobiorców pożyczała w bankach pieniądze na wkład własny, ale kredyt konsumpcyjny na 5 proc. ceny nieruchomości to jednak nie to samo co na 10 proc. Na dodatek jest to niezgodne z zaleceniami nadzoru finansowego, który zakazuje takich praktyk i zobowiązuje klientów do podpisania oświadczenia, że ich pieniądze na wkład własny nie pochodzą z kredytu. – Na pewno jednak rola pożyczek gotówkowych na wkład własny zwiększy się, podobnie jak rola rodzinnej pomocy finansowej – uważa Halina Kochalska. – W nowych warunkach częściej stosowanym rozwiązaniem może być też włączenie pod zabezpieczenie kredytu dodatkowej nieruchomości.

Ratunek w MdM

Wzrost wymaganego wkładu własnego – zdaniem naszej ekspertki – spowoduje, że zwiększy się znaczenie programu Mieszkanie dla Młodych, który opłaca za klienta od 10 do 15 proc. ceny mieszkania (do tegorocznych zmian w MdM jeszcze w tym tekście wrócimy). Dzięki temu poprawi się wykorzystanie państwowych dopłat. MdM niestety nie jest rozwiązaniem dla każdego, bowiem nowo nabywane mieszkanie musi pochodzić wyłącznie z rynku pierwotnego, ewentualnie ze spółdzielni, i mieścić się w określonej cenie, co często mocno ogranicza wybór.

– W nowych warunkach, osoby bez oszczędności na zakup mieszkania z pewnością będą mniej wybredne i chętniej zaakceptują nawet kiepsko położone M, pod warunkiem, że będzie dofinansowane. Skorzystają na tym deweloperzy i spółdzielnie z ofertą lokali kwalifikujących się do programu pomocy – uważa Halina Kochalska.

…i mieszkaniach używanych

Wzrośnie też rola rynku wtórnego, szczególnie mieszkań w dobrym stanie, nadających się do natychmiastowego wprowadzenia. Spadnie bowiem chęć do zakupu nowych mieszkań w stanie deweloperskim, do których trzeba na wykończenie dołożyć po ok. 1 tys. zł na 1 m kw.

– Warto pamiętać, że poza wkładem własnym klient musi też mieć sporą sumę na opłaty transakcyjne i kredytowe. Przeważnie jest to od 6 do 9 proc. wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania za 300 tys. zł wraz z wkładem własnym potrzeba od 48 do 60 tys. zł w gotówce – przestrzega analityczka Open Finance.

Warto też pamiętać, że od 2016 r. wkład własny wzrośnie do 15 proc., a od 2017 r. – do 20 proc., ale akurat wszystko poza 10-proc. wkładem własnym można będzie załatwić ubezpieczeniem brakującego wkładu.

Już dziś można się spodziewać, że wyższe wymagania, szczególnie w pierwszym roku ich obowiązywania, przełożą się na spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Jak pokazują dotychczasowe wyniki, nie będą temu w stanie zapobiec nawet niskie stopy procentowe. Od jesieni 2013 r., gdy doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M wynosił jedynie 2,7 proc., do października 2014 r., udzielonych zostało niecałe 176,5 tys. kredytów. Tymczasem za optymalną wartość dla rynku uznaje się liczbę około 200 tys. kredytów mieszkaniowych rocznie, jak miało to miejsce np. w 2012 r.

Około połowy kredytów z niskim wkładem własnym

Sytuacja nie jest prosta, bo – jak wynika z danych Związku Banku Polskich – klienci z dużymi oszczędnościami na zakup nieruchomości w bankach już byli. – W latach 2008 i 2009 odsetek kredytów na ponad 80 proc. wartości nieruchomości wynosił pomiędzy 26 a 32 proc., podczas gdy w późniejszym czasie było to już od 43 do 53 proc. W 2013 r., gdy wiele osób chciało zdążyć z kredytem przed wejściem w życie obowiązku posiadania 5 proc. wkładu własnego, odsetek ten sięgnął 53 proc. W III kw. zeszłego roku było to ponad 47 proc. – informuje Halina Kochalska.

Najbardziej skorzystają rodziny z trójką dzieci

Zmiany mogą dotyczyć także programu Mieszkanie dla Młodych. Prace nad nowelizacją ustawy o MdM wciąż trwają. Jeśli wejdą w życie zapowiadane wstępnie poprawki, najbardziej skorzystają na nich rodziny z trójką dzieci. – Dostaną dopłatę w wysokości 25 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, zamiast obecnych 20 proc. – wyjaśnia nasza ekspertka. – Dopłata będzie liczona dla 65 m kw. powierzchni, zamiast dla 50 m kw., i – co najistotniejsze – rodzina taka będzie mogła skorzystać z pomocy, nawet jeśli kupuje kolejne mieszkanie.

Dziś wymóg MdM dotyczący nieposiadania wcześniej mieszkania jest szczególnie dotkliwy dla rodzin z dłuższym stażem, które dochowały się potomstwa i zdążyły w międzyczasie kupić lokum. Dotychczas państwo nie pomagało im w przeprowadzce do większego mieszkania, po nowelizacji już tak. Zapowiada się jednak, że taką możliwość będą miały wyłącznie rodziny z trójką dzieci. Bezdzietni, jak i wychowujący jedno lub dwójkę potomków, już nie. Dla nich kupowane w ramach MdM mieszkanie czy dom nadal będzie musiało być pierwszym.

Większe dopłaty

Bardziej prorodzinny charakter programu mają odczuć również małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dwójkę dzieci. Proponowane im dofinansowanie ma wzrosnąć z 15 do 20 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. W przypadku bezdzietnych singli i małżeństw pozostanie bez zmian.

WYSOKOŚĆ DOPŁATY w zależności od liczby dzieci w rodzinie:           Jest                                 Ma być

Singiel, bezdzietne małżeństwo                                                                  10%                                   10%

Małżeństwo z jednym dzieckiem                                                                15%                                   15%

Małżeństwo z dwójką dzieci                                                                         15%                                   20%

Małżeństwo z trójką lub większą liczbą dzieci                                           20%                                   25%

Aktualnie single i bezdzietne małżeństwa mogą liczyć na dofinansowanie w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. W przypadku posiadania dzieci, w grę wchodzi 15 proc., a gdy w ciągu 5 lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie (lub kolejne) dziecko, państwo zrefinansuje dodatkowo kolejne 5 proc.

Mieszkania spółdzielcze i z przebudowy

Do puli mieszkań z dopłatą, po nowelizacji do nowych mieszkań od deweloperów dojdą lokale spółdzielcze oraz adaptowane na cele mieszkaniowe. Pozostanie jednak obecny warunek – korzystający z dopłat będzie musiał być pierwszym, który nieruchomość zasiedli. Niespokrewnieni współkredytobiorcy

Biorąc pod uwagę, że mieszkania spółdzielcze i adaptowane to margines rynku, większe znaczenie dla potencjalnych zainteresowanych będzie miało planowane poszerzenie grupy ewentualnych współkredytobiorców. – Zmieniony MdM pozwoli zaciągać kredyty razem z osobami niespokrewnionymi, co ułatwiłoby korzystanie z dopłat osobom żyjącym w nieformalnym związku. Dziś możliwe jest wspomaganie się zdolnością kredytową wyłącznie osób spokrewnionych (do kredytu mogą przystąpić zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy lokalu mieszkalnego) – wyjaśnia analityczka Open Finance.

Możliwe też inne zmiany

Zmian może być więcej. Wciąż pojawiają się naciski, aby włączyć do programu mieszkania używane, zlikwidować ograniczenie nieposiadania wcześniej nieruchomości wszystkim zainteresowanym MdM, wprowadzić limity dochodów, czy znieść kryterium wiekowe oraz wymóg zaciągnięcia kredytu.