Zakup mieszkania staje się coraz popularniejszą formą lokowania kapitału, a przychody z tytułu najmu są w dzisiejszych czasach z reguły wyższe niż z lokat i rachunków oszczędnościowych w bankach.

Jakie mieszkanie przeznaczone na wynajem kupić? Z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Największym atutem rynku wtórnego jest duża stabilność cenowa w ostatnich latach. Od zeszłego roku ceny transakcyjne są na tym samym poziomie. Na rzeszowskim rynku nieruchomości ceny mieszkań „z drugiej ręki” wahają się najczęściej na poziomie ok. 4300 zł – 4700 zł/mkw. Średnia za pierwszy kwartał wynosiła ok. 4450 zł/mkw. Oczywiście wpływ na konkretną wartość lokalu ma wiele czynników, tradycyjnie najważniejsza jest lokalizacja, ale także standard mieszkania, powierzchnia, piętro, rodzaj budownictwa.

Czynnikiem, który pod koniec roku może wpłynąć na popyt mieszkań z rynku wtórnego, a więc i na możliwy wzrost cen, jest zmiana programu „Mieszkanie dla Młodych” dotycząca rozszerzenia nieruchomości z dotacją państwa o mieszkania używane. O sukcesie tej nowelizacji w znacznym stopniu będą decydować ustalone limity cenowe, które w Rzeszowie w ostatnim czasie niestety nie odzwierciedlały rzeczywistej wartości mieszkań.

Ceny mieszkań nowych w Rzeszowie osiągnęły ostatnio średnią wartość ok. 4 850 zł/mkw. Oczywiście jest wiele zalet kupna mieszkań z rynku pierwotnego, jak choćby zazwyczaj ciekawszy układ funkcjonalny, brak podatku PCC, ale pamiętać też trzeba o koszcie jego wykończenia i wyposażenia. Szacujemy, że najczęściej to dodatkowo ok. 1 tys. zł do mkw. Prace te są czasochłonne, więc trzeba też wykluczyć pewien czas z możliwości korzystania z lokum. Często bywa też i tak, że nowe mieszkania są zlokalizowane poza centrum, a te ulokowane w środku miasta mają wyższe ceny.

Najbliższy okres to dobry moment na zakup mieszkania pod wynajem, biorąc pod uwagę choćby zbliżający się rok akademicki. Od sierpnia do października możemy spodziewać się dynamicznego wzrostu liczby młodych osób poszukujących stancji, nie musimy się martwić o brak zainteresowania przyszłych najemców.

Komu chcemy wynająć mieszkanie?

Przed kupnem mieszkania pod wynajem należy odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań. Na początku musimy określić, do kogo chcemy adresować naszą ofertę, a więc kto ma być naszym najemcą. Na inne kwestie będziemy zwracać uwagę podczas poszukiwań mieszkania z przeznaczeniem dla studentów, a na inne, jeśli zamierzamy wynająć lokum rodzinie z dziećmi, firmie, bądź gdy jesteśmy nastawieni na tzw. najem krótkoterminowy.

Student – „żelazny najemca”

Nie od dziś wiadomo, że największą liczbę najemców w Rzeszowie stanowią studenci, którzy od lat znacznie ożywiają rynek najmu mieszkań. Zmienia się również postrzeganie studentów przez właścicieli, którzy przestali obawiać się wynajmowania im swojego lokum. Większa część młodych ludzi nie czeka do ostatniej chwili z wynajmem mieszkania, lecz gotowi są nawet częściowo zapłacić za okres, kiedy z niego nie korzystają, np. za wrzesień, kiedy oferta lokalowa jest o wiele bogatsza.

Obserwujemy od pewnego czasu, że zwiększyły się oczekiwania części studentów co do standardu mieszkania. Coraz częściej młodzi ludzie zwracają uwagę na stan wykończenia, układ oraz tradycyjnie oczekują lokalizacji, jak najbliżej uczelni i śródmieścia. Z tego względu przyszły wynajmujący musi mieć świadomość, że po zakupie mieszkania powinien przewidzieć dodatkowe środki na remont oraz przystosować lokum do potrzeb najemcy. Warto też, poza odświeżeniem i remontem (o ile jest konieczny), wykonać jakieś ciekawe elementy dekoracyjne, małe detale, które spowodują, że mieszkanie będzie wyglądało zachęcająco i przyciągnie najemców.

Niezmiernie ważna jest również lokalizacja. Mieszkanie znajdujące się w pobliżu uczelni wyższych nigdy nie będzie narzekać na brak klientów. W Rzeszowie szczególnie pożądane są rejony al. Rejtana, ul. Dąbrowskiego, Hetmańskiej oraz ścisłe centrum. Studenci wolą zaoszczędzić np. na bilecie sieciowym i  czasie na dojazdy.

Istotną rzeczą przy kupnie mieszkania z przeznaczeniem do wynajmu studentom jest również jego układ. Najlepiej, aby w stosunkowo niewielkim metrażu można było wygospodarować 2-3 pokoje. Dość popularnym rozwiązaniem jest także najem większego mieszkania kilku osobom, czyli najem pokoi. Okazuje się, że rentowność takiego najmu może sięgać nawet 8-9%.

W przypadku gdy nasze mieszkanie będzie wynajmowane przez firmy dla ich pracowników, musimy przewidzieć większe koszty na odpowiednie wykończenie oraz pomyśleć także np. o miejscu parkingowym. Są to mieszkania często „otwarte”, salon połączony z aneksem kuchennym, ale o większym metrażu. Rodziny z dziećmi będą oczekiwać większej liczby pokoi, ale może to być lokum poza centrum, za to z placem zabaw w pobliżu.

Przy zakupie mieszkania na cele inwestycyjne najlepiej szczegółowo śledzić rynek nieruchomości mieszkaniowych lub powierzyć to zadanie specjalistom od nieruchomości, aby trafić na dobrą ofertę, odpowiednią dla potrzeb najmu, nie licząc na okazje, ponieważ wyjątkowo rzadko się zdarzają. Decyzja inwestycyjna nie może być podjęta pochopnie i spontanicznie, lecz musi być przemyślana i po przekalkulowaniu naszych możliwości finansowych, gdyż kupno z dużym udziałem kredytu nie jest już taką atrakcją. Przykładowe ceny nabycia mieszkań w Rzeszowie oraz potencjalne przychody z ich wynajmu podajemy w tabeli powyżej. Należy również doliczyć do tej kwoty ok. 8 000-20 000 zł na ewentualny remont, odświeżenie i doposażenie lokalu.

Coraz więcej osób decyduje się na kupno mieszkania pod wynajem często finansując zakup kredytem. Dochód z najmu ma w założeniu pokrywać w całości ratę kredytową oraz generować małą nadwyżkę. Osoby mające pewien kapitał często decydują się kupić mieszkanie przeznaczając oszczędności na wkład własny i zadłużając się na wiele lat. Ostatecznie, to nie kupujący, a wynajmujący będzie spłacał kredyt.

Przykładowo rata kredytowa na mieszkanie 3-pokojowe o wartości ok. 225 000 zł wynosi ok. 1200 zł/mc, natomiast przychód z najmu takiego mieszkania może wynosić nawet ok. 1400 zł/mc. A więc po spłacie raty, zostaje nam jeszcze „parę groszy” w kieszeni. Nie w każdym przypadku jest to jednak możliwe. Trzeba mieć sporą znajomość rynku, aby biznes ten był rzeczywiście opłacalny.

Lokata czy inwestycja w najem, a  więc co bardziej się opłaca?

Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, najlepiej obliczyć rentowność najmu dla konkretnego przypadku w Rzeszowie.

Działając na zlecenie klienta Certus Nieruchomości wyszukał odpowiednią ofertę, sprawdził stan prawny i faktyczny mieszkania, po czym przeprowadził transakcję jego zakupu na rynku wtórnym. Lokal był do niewielkiego remontu, miał powierzchnię ok. 50 mkw i kosztował ok. 195 000 zł. Co ważne, na tym niewielkim metrażu znajdowały się 3 pokoje. Koszt estetycznego, choć prostego, bez wyszukanych rozwiązań, remontu, wyniósł ok. 15 000 zł. Następnie przedstawiciele Certus Nieruchomości wyszukali najemcę skłonnego zapłacić ok. 1250 zł plus koszt opłat za zarządzanie i media. Tak więc, zakładając, że mieszkanie było wynajmowane przez 11 miesięcy w ciągu roku (1 miesiąc trwało poszukanie najemcy), to łączny roczny przychód wyniósł 13 750 zł, przy łącznym nakładzie inwestycyjnym w wysokości 220 000 zł (195 tys. zł – zakup, 15 tys. – remont, ok. 10 tys. zł koszty transakcyjne, notarialne, sądowe, w tym podatek PCC). Jednym słowem zysk z takiej transakcji wynosi ok. 6,25%. To trzykrotnie więcej niż standardowa, długookresowa lokata w banku.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych, a więc przychodów z najmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami wynosił ok. 5-6%. Fakt wysokości zwrotu inwestycji determinuje głównie lokalizacja, standard i cena mieszkania, ilość pokoi oraz wysokość czynszu. Lokale o wyższym standardzie mogą mieć wyższy przychód z najmu, ale też koszt ich wykończenia jest znacznie wyższy, a więc zwrot z inwestycji jest podobny.

Potencjalne dochody z najmu z reguły przewyższają zyski, jakie możliwe są do osiągnięcia w przypadku lokat czy obligacji skarbowych. Niskie stopy procentowe sprawiają, że banki tną oprocentowanie oferowanych przez siebie depozytów i ich poziom nie jest stabilny.

Średnia rentowność rocznych lokat w aktualnej ofercie to nieco ponad 2%. Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się w niektórych przypadkach wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia, ale często są one na ograniczony okres lub powiązane z założeniem konta, albo na tzw. „nowe środki”.

Porównanie przychodów z takich inwestycji, których założeniem jest gwarancja stabilności i brak ryzyka inwestycyjnego pokazuje tabela poniżej. W przeszłości nie zawsze najem był korzystniejszy od lokat, ale takie sytuacje były raczej wyjątkiem od reguły.

W ostatnim czasie można zauważyć znaczny wzrost zainteresowania osób, które decydują się zainwestować w nieruchomości, które są jednym z najciekawszych i najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych. Trzeba jednak zawsze pamiętać o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do parametrów rynkowych takich jak np. oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań. Trzeba też pamiętać, że zazwyczaj jest bardziej opłacalna od lokat, ale w przypadku potrzeby szybkiego odzyskania aktywów jest to trudniejsze i bardziej czasochłonne.

Jaromir Rajzer
Prezes Zarządu Certus Nieruchomości Sp. z o.o.,
Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości”,

www.certus.net.pl

Wiele osób docenia zalety przychodów z najmu mieszkania jako tzw. pasywne źródło dochodu, a więc bez udziału naszej pracy. Jest to często sposób wypracowania w trakcie aktywności zawodowej dodatkowej „emerytury”.

Zauważam, że kupno mieszkania z kredytu nie zawsze jest dobrą inwestycją. Należy brać pod uwagę, że są okresy przestoju, czasem następuje konieczność remontów, a więc są to dodatkowe koszty. Od lat sprawdza się zasada, że najważniejsze to dobrze kupić. Nie chodzi tu o okazje, które rzadko się pojawiają, ale o poprawną, przemyślaną inwestycję. Przy inwestycji na wynajem zalecam mieszkania tzw. kompaktowe, czyli takie, gdzie w niewielkim metrażu mieścimy jak największą ilość pokoi. Bo o cenie przychodów z najmu w większym stopniu decyduje ilość pokoi niż metraż.

Lokalizacja mieszkania na wynajem zawsze jest ważna. Te centralnie położone mają zazwyczaj wyższe ceny i wyższe przychody z najmu. Ważne jest w dzisiejszych czasach, aby standard naszego mieszkania był przyzwoity. Nie każde mieszkanie znajduje bowiem chętnych lub też ma spore okresy bez przychodów.

Należy podkreślić, że w dobie niskiego oprocentowania lokat, inwestycje w mieszkania na wynajem są świetną alternatywą. To stabilna inwestycja o niewielkim ryzyku, a przychód przewidywalny, najczęściej daje zysk ok. 6%. Oczywiście, oferta taka jest skierowana do osób skłonnych do niewielkiego ryzyka, dla których bezpieczeństwo kapitału jest najważniejsze.

W stosunku do lokat korzystniejsze jest też opodatkowanie przychodów z najmu, gdyż najczęściej wynosi 8,5%, a nie 19%, jak w przypadku lokaty.

Porównując zyski z najmu należy jeszcze dodać jeden istotny składnik – wzrost wartości nieruchomości. W przykładach poniżej nie zostało to uwzględnione, ale w dłuższym okresie czasu należy przewidywać ok. 2-3% wzrost wartości mieszkania rocznie, co czyni naszą inwestycję tym bardziej opłacalną.

W Rzeszowie jeszcze nie wykształcił się na większą skalę, tak jak w większych lub turystycznych miastach, najem krótkoterminowy, hotelowy. To bardzo ciekawe rozwiązanie, stosowane w aparthotelach lub apartamentach z przeznaczeniem pod wynajem, dające lepsze dochody od standardowego najmu mieszkań, choć związane jest ze świadczeniem usług dodatkowych i z większym zaangażowaniem. Wraz z rozwojem lotniska oraz układu komunikacyjnego oraz rozwojem gospodarczym regionu, a także wzrostem atrakcyjności turystycznej, zwiększy się popyt na taką ofertę. Jest to też korzystne z punktu widzenia bezpieczeństwa najmu, gdyż przy krótszych okresach możemy stosować przepisy o najmie okazjonalnym.