Spółdzielcze mieszkanie lokatorskie. Zalety i wady

| 13.07.2016 | Ewelina Czyżewska

Fot. Pixabay

Mieszkanie spółdzielcze, jak nazwa wskazuje jest własnością spółdzielni mieszkaniowej. Możemy w nim mieszkać i czuć się jak u siebie, ale nie możemy go sprzedać. Takie mieszkanie nie może być również zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W istocie przypomina to zwykły najem, ale z drugiej strony osoba, której przysługuje mieszkanie lokatorskie, podlega ochronie prawnej jak właściciel.

Spółdzielcze prawo lokatorskie ustanowione jest na lokalu mieszkalnym, stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni mieszkaniowej. Dlatego aby je nabyć, trzeba być jej członkiem  – tłumaczy Łukasz Hęclik, radca prawny z Rzeszowa. – Prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.  Powstaje w drodze umowy cywilno-prawnej. Na podstawie tej umowy, spółdzielnia oddaje do użytkowania lokal, a nabywający zobowiązany jest wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty, które określa ustawa i statut spółdzielni. Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności – uczula radca prawny

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych,  może należeć do jednej osoby albo do małżonków – mówi Łukasz Hęclik. – Dlatego też, w momencie gdy związek małżeński wskutek rozwodu lub po unieważnieniu przestaje istnieć, byli małżonkowie muszą zdecydować, któremu z nich to prawo przypadnie. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może dokonywać podziału spółdzielczego prawa do lokalu pomiędzy byłych małżonków. Nie może też, pozbawić prawa do lokalu jednego małżonka z korzyścią dla drugiego. Może to nastąpić albo w drodze umowy między małżonkami, albo na drodze sądowej.

Byli małżonkowie mają rok by zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. – Jeśli były małżonek nie był członkiem spółdzielni, powinien złożyć deklarację członkowską w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu – uczula radca prawny.- Jeżeli małżonkowie nie dokonają wskazanych czynności, spółdzielnia może w tym celu wyznaczyć dodatkowy termin, nie krótszy niż sześć miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Czy można dziedziczyć spółdzielcze prawo lokatorskie?

– Spółdzielcze prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Dziedziczny jest jedynie wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia musi zwrócić spadkobiercy, w przypadku śmierci członka spółdzielni.  – mówi radca prawny. – Ale, aby zabezpieczyć członków rodziny lokatora przed utratą mieszkania, ustawodawca uregulował tę sprawę inaczej. Jeżeli prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, to z chwilą śmierci jednego, prawo do lokalu mieszkalnego przypada drugiemu małżonkowi.

Jeżeli nie jest on członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka, złożyć deklarację członkowską. Niedopełnienie obowiązku złożenia deklaracji przez małżonka zmarłego, może być powodem podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wtedy o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, mogą wystąpić dzieci lub inne osoby bliskie byłym małżonkom. W sytuacji, w której wśród uprawnionych istnieje konflikt, decyzję o tym komu będzie przysługiwało prawo do lokalu, podejmuje sąd.

Kiedy może dojść do utraty spółdzielczego prawa do lokalu?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może być ani podzielone, ani sprzedane. – Ale podlega ochronie, do której stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o ochronie własności – tłumaczy radca prawny. – W praktyce, oznacza to przede wszystkim legitymację osoby dysponującej takim prawem, do czynnego występowania przed sądem w oparciu o przepisy k.c. dotyczące własności i jej ochrony w sprawach związanych z używaniem lokalu. Utrata lokatorskiego prawa do lokalu, może nastąpić jedynie w wyniku podjętej przez spółdzielnię lub inny właściwy organ uchwały, o wykluczeniu członka ze spółdzielni lub wykreśleniu go z rejestru członków.

Do takiej sytuacji może dojść w momencie, kiedy pomimo pisemnego upomnienia członek spółdzielni, w dalszym ciągu używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód. Ponadto pozbawiony spółdzielczego prawa do lokalu będzie ten członek spółdzielni, który niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, tym samym czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.  Powodem do pozbawienia tego prawa będą również zaległości w opłatach, wynoszące przynajmniej sześć miesięcy. W wypadku, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę wobec jednego albo obojga.

Gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa, spółdzielnia nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia opróżnienia lokalu ogłasza przetarg, na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. – Pierwszeństwo w nabyciu tego lokalu mają członkowie spółdzielni, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu – tłumaczy Łukasz Hęclik. – W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Oczywiście warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka spółdzielni, jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

Wykup mieszkania lokatorskiego

– Możliwe jest przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność – mówi radca prawny. – Zanim jednak to nastąpi, muszą zostać uregulowane zadłużenie i wszelkie zobowiązania związane z wybudowaniem budynku, w którym mieszkanie się znajduje. Ponadto,  aby przekształcenie było możliwe, musi być uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem. Jeżeli wszystkie wymienione warunki będą spełnione, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wykup mieszkania lokatorskiego odbywa się na preferencyjnych warunkach i nie jest bardzo kosztowne. Umowa spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zawarta z innym członkiem przed wygaśnięciem prawa do tego lokalu, jest nieważna.

Mieszkanie lokatorskie można wynająć bez zgody spółdzielni, ale tylko jeśli nie zmieni się przeznaczenia lokalu. Jeżeli wynajęcie zwiększyło by koszty użytkowania mieszkania, lokator ma obowiązek zawiadomienia o tym pisemnie spółdzielni.

Materiały

Wnętrza

Nieruchomości

Sprzęt

Dom i ogród

Biznes

Prawo i finanse

Magazyn Poradnik Budowlany

Dwumiesięcznik VIP B&S