Zniesienie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych, gdy ich budowa lub przebudowa nie jest uciążliwa dla sąsiadów; przyspieszenie wydawania zgody na użytkowanie – to tylko niektóre zmiany, jakie zakłada nowelizacja Prawa budowlanego, do której poprawki zaproponował Senat. – Generalnie jestem za skracaniem czasu procesu inwestycyjnego, ale raczej z pozostawieniem formy urzędowej niż ze zwolnieniem urzędu ze współodpowiedzialności. Osobiście zastanowiłbym się dwukrotnie, gdybym wznosił budynek, nawet małokubaturowy, mieszkalny, bez pozwolenia  – komentuje zaproponowane zmiany Jaromir Rajzer, prezes zarządu Biura Nieruchomości Certus sp. z o.o. w Rzeszowie.

Nowe przepisy znoszą wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów. W takich przypadkach konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualny sprzeciw.

– Teoretycznie kierunek jest dobry – uważa Jaromir Rajzer. – Natomiast pamiętajmy, że jednocześnie znosi on współodpowiedzialność urzędu w procesie inwestycyjnym. Jedynymi odpowiedzialnymi i ponoszącymi całe ryzyko związane z realizacją inwestycji pozostają inwestor i projektant. Dziś, kiedy mamy bardzo wiele przypadków, że w procesie inwestycyjnym są różnego rodzaju skargi i odwołania, często o charakterze sąsiedzkim, nie w każdym przypadku rekomendowałbym pójście na skróty.

Poczekamy krócej na „milczącą zgodę” nadzoru budowlanego

Jedna z zaproponowanych przez Senat poprawek zakłada, że inwestor, który chce rozpocząć prace budowlane, musi zawiadomić właściwy organ i projektanta nadzorującego budowę o planowanym terminie rozpoczęcia prac; chodzi o prace wymagające pozwolenia na budowę.

Nowelizacja znosi obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne).Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Prezes Certusa uważa, że przeniesienie momentu weryfikacji na późniejszy etap procesu inwestycyjnego jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ daje inwestorowi więcej czasu na załatwienie wszystkich formalności.

Skrócono także – z 21 do 14 dni – czas oczekiwania na tzw. milczącą zgodę na użytkowanie (brak sprzeciwu administracji) w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia. – Skrócenie czasu oczekiwania na ewentualną reakcję nadzoru budowlanego to dobre rozwiązanie – uznaje Jaromir Rajzer.

Nowelizacja rozszerza też katalog obiektów budowlanych, oddawanych do użytku na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wśród nich znalazły się m.in.: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże do 5 stanowisk włącznie, obiekty magazynowe takie jak: chłodnie, hangary, wiaty, budynki kolejowe takie jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego, a także place składowe, postojowe i parkingi oraz stawy rybne. Obecnie rozpoczęcie użytkowania tych obiektów wymaga decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ustawa przyspieszy działanie urzędów

Wprowadzono możliwość wystąpienia z wnioskiem o umorzenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej za dokonanie samowoli budowlanej. „Projekt nie przewiduje zmiany dotychczasowych zasad ustalania opłaty legalizacyjnej, nie liberalizuje też wymogów stawianych inwestorom w procesie legalizacji samowoli budowlanej. Nowe rozwiązanie wychodzi naprzeciw oczekiwaniom obywateli, którzy liczą na wsparcie państwa w trudzie ponoszenia opłaty legalizacyjnej” – czytamy w rządowym komunikacie.

W przypadku braków formalnych we wniosku o pozwolenie na budowę, organ administracji będzie musiał wezwać inwestora do ich uzupełnienia w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku. Do tej pory nie było wyznaczonego terminu na wezwanie do uzupełnienia braków. W intencji ustawodawcy, nowy przepis ma przyspieszyć działania organów wydających pozwolenia na budowę. Zdaniem prezesa Certusa, tak może się stać. Jaromir Rajzer, sięgając pamięcią wstecz, mówi, że przypomina sobie wiele przypadków, kiedy urząd często bardzo długo dokonywał wstępnej weryfikacji i nagle po np. dwóch miesiącach okazywało się, że nie ma jakichś drobnych dokumentów.

Kolejna zmiana, jaką wprowadzają nowe przepisy, stanowi, że inwestor będzie mógł rozpocząć wszystkie roboty budowlane na podstawie decyzji podlegającej wykonaniu, gdy nie ma innych stron postępowania. Chodzi o sytuację, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

Nowelizacja umożliwia budowę sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie nie wyższe niż 1kV, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych, bez konieczności pozwolenia na budowę, ale z koniecznością dołączenia do projektu budowlanego.

Zniesiony został obowiązek uzyskania zezwolenia na budowę w przypadku wszystkich instalacji, z wyjątkiem gazowych. – To logiczna konsekwencja braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę przy obiektach małokubaturowych. Jednak wszelkie inwestycje liniowe mogą przechodzić przez więcej działek, a w dzisiejszych czasach sąsiedzi są bardzo wrażliwi na wszelkie tego typu inwestycje. Może w przypadku instalacji ryzyko jest mniejsze, bo tu nie dokonujemy wielkich inwestycji, które mogłyby zostać zatrzymane w procesie inwestycyjnym. W przypadku budynków to ryzyko jest już niemałe. Osobiście zastanowiłbym się dwukrotnie, gdybym wznosił budynek, nawet małokubaturowy, mieszkalny, bez pozwolenia. Wolałbym wybrać ścieżkę z pozwoleniem.

Czy ekologiczna ochrona jest wystarczająca

Wydłużyła się lista robót budowlanych, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę. Parlamentarzyści dodali m.in.: remont obiektów budowlanych i ich przebudowę, remont i przebudowę urządzeń budowlanych, a także docieplenie budynków o wysokości do 25 m. – Nie w każdym przypadku jestem za pójściem na skróty w procesie inwestycyjnym – z uporem powtarza Jaromir Rajzer. – W przypadku inwestycji, w których sprzeciwy są mało prawdopodobne i pozostajemy z problemem sami – tak. Ale tam, gdzie jest gęstsza zabudowa i są możliwe jakiś protesty, dobrze bym się zastanowił, czy wybrać wariant bez pozwolenia na budowę.

Choć nie będzie już wymagane pozwolenie na budowę, będzie obowiązek zgłoszenia budowy w sytuacji, gdy zachodzą ważne względy ekologiczne, np. gdy obiekty są sytuowane na obszarze Natura 2000. – Jest to uzasadniona ostrożność w tym sensie, że zawsze jakiś wymóg pozostaje – komentuje prezes Certusa. –Natomiast, nie będąc specjalistą od ekologii, zastanawiam się, czy ta ochrona jest dostateczna. Gdy nie będzie potrzebne pozwolenie na budowę, urząd może nawet nie zareagować, tylko biernie akceptować działania inwestora. A obowiązek pozwolenia na budowę wymaga jednak aktywności urzędu. 

Trzeba pamiętać, że wprowadzone przez Senat zmiany nie kończą procesu legislacyjnego. Teraz ustawa trafi z powrotem do Sejmu, a później będzie czekać na podpis prezydenta.