Dziś niełatwo dostać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych klas I-III. Dlaczego tak jest i kto może taką decyzję otrzymać, tłumaczy Violetta Błotko, zastępca wójta gminy Krasne.

Bez większych problemów otrzymamy decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych klas IV i V. Jeśli jednak nasz działka leży na gruntach klasy od I do III, musimy spełnić warunki Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i zawartego w niej artykułu 7. Do tej pory na klasach od I do III można się było budować w przypadku, jeżeli tereny tych klas znajdowały się w obszarze objętym zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, która była wydana do tzw. „starych planów”. Owe „stare plany” to plany zagospodarowania przestrzennego, które funkcjonowały do 2002 roku, kiedy to zmieniono Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiana ustawy spowodowała to, że wszystkie plany straciły ważność. Pokrywały one całą powierzchnię kraju i precyzyjnie określały, jakie tereny mogą być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, jakie pod usługową, produkcyjną, jakie pod drogi publiczne, a jakie pod urządzenia sieci infrastruktury technicznej. W momencie, kiedy te plany straciły ważność, gminy mogły opracowywać plany, ale opracowywały je częściowo na konkretne działki albo na jakieś mniejsze obszary.

Gminy, które opracowały nowe plany na całym swoim obszarze należą do wyjątków.

– To dlatego, że plany rodzą poważne skutki finansowe dla wielu stron – wyjaśnia Violetta Błotko. – W takim planie konieczne jest zaprojektowanie całościowej infrastruktury drogowej, technicznej oraz przewidzenie skutków finansowych, jakie z wytyczenia tego wszystkiego wynikną. W kosztach trzeba uwzględnić pieniądze, które gmina musiałaby wydać na wykup terenu pod drogi publiczne, na połączenie terenów sieciami infrastruktury technicznej, przewidzenie docelowych możliwości przerobu planowanych stacji uzdatniana wody, oczyszczalni ścieków. W końcu może się okazać, że gminy nie stać na zapewnienie dla wszystkich terenów wyznaczonych w planie pod zabudowę sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, których przyszli mieszkańcy będą oczekiwać.

Z niektórymi działkami klas I-III nie ma problemu

Na szczęście, chociaż „stare plany” już nie obowiązują, to na terenach rolnych, które były w nich przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe itp. inwestycje, ustawodawca pozwolił wydawać warunki zabudowy, nawet jeśli chodzi o grunty klasy I-III. Takich działek jest jednak coraz mniej, a możliwość budowania na działkach rolnych nieobjętych w tamtych „planach” zgodą ministra na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej staje się coraz trudniejsza.
– Wynika to ze zmian w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych – mówi Violetta Błotko. – Przez kilka lat pozwalała ona budować na gruntach rolnych klasy I-III, na działkach o powierzchni do 0,5 ha. Pojawiły się wtedy nowe osiedla i obszary zabudowy na wysokich klasach gruntów. Tak było do 2012 roku. Po kolejnej nowelizacji doszło do kuriozalnych sytuacji. W jednym pasie znajdowały się np. cztery zabudowane działki, między nimi jedna niezabudowana, a człowiek, który ją kupił, aby kiedyś postawić dom dla siebie, czy też dla dzieci, nagle dowiedział się, że tego terenu zabudować nie może.

Znów zatem, w ubiegłym roku, ustawę znowelizowano.

– Ta nowelizacja zakłada, że na gruntach klas I-III można budować, o ile spełni się warunki ustawowe. Te warunki są bardzo skomplikowane i wymagają każdorazowo analizy działki i jej otoczenia. Na przykład uważa się, że obszar nadaje się pod zabudowę, kiedy działka znajduje się w zespole zwartej zabudowy, w której stoi co najmniej 5 budynków mieszkalnych. Musi ona być w odległości nie mniejszej niż 50 m od drogi publicznej. To rodzi problemy, ponieważ nie wszystkie drogi, które są drogami dojazdowymi, mają status dróg publicznych (są prywatne, wewnętrzne osiedlowe, i wewnętrzne gminne, które nie mają statusu drogi publicznej).

Prawo własności kontra interes publiczny

Jak wyjaśnia Violetta Błotko, to, co się dzieje w planowaniu przestrzennym, w zmianie ustaw, to próba opanowania chaosu, który pojawił się po zmianie ustrojowej. Za PRL-u obowiązywały plany, które pokrywały obszar całego kraju i precyzyjnie regulowały, gdzie są grunty budowlane, gdzie rolne, gdzie rezerwowany jest teren pod ważną drogę, czy instalację. Po transformacji ustrojowej, ta ustawa regulująca stan prawny gruntów nie przystawała do standardów unijnych, ponieważ ograniczała prawo własności. Rzeczywiście, tak było.

– Właściciel terenu przeznaczonego pod drogę publiczną, czy krajową, całe lata nie mógł taką zarezerwowaną przez państwo działką swobodnie dysponować. Nikt od niego nie chciał jej kupić, jego dzieci nie mogły się na niej budować. Pozostawała tylko uprawa i płacenie podatków, a odszkodowaniu za taką rezerwację też nie było mowy – przypomina Violetta Błotko. – Dlatego stare plany, które jednak w sposób mądry i racjonalny określały zasady gospodarowania gruntami, unieważniono. Niestety, teraz nie jest prosto je odtworzyć i wprowadzić na nowo regulacje, które godziłyby prawo własności z dobrem ogólnospołecznym i rozwojem kraju. Kolejni ministrowie próbują sobie z tym poradzić. Wprowadzono np. specustawę, dotyczącą budowy dróg, dzięki czemu mogły powstać autostrady i ważne dla rozwoju kraju drogi publiczne.

Niestety, nie ma takiego przepisu, dotyczącego linii energetycznych, gazociągów, przez co bardzo trudno jest realizować inwestycje Polskiej Grupie Energetycznej i PGNiG. Muszą borykać się z każdym właścicielem, z często wygórowanymi żądaniami odszkodowań. A tu przecież chodzi o bezpieczeństwo energetyczne kraju. Realizacja celu publicznego trwa latami.

– Wiele możliwych inwestycji zostało zaprzepaszczonych, wieloletnie rezerwy pod budowę strategicznych dla państwa korytarzy komunikacyjnych zostały zabudowane przez prywatnych inwestorów. Ponieważ nie było przepisów, które by to uniemożliwiły, nie było obowiązujących planów zagospodarowania. Przykładowo, w ten sposób zablokowana została budowa węzła i drogi łączącej autostradę A-4 z drogą krajową numer 4 na terenie Krzemienicy. A ta droga miała sprawić, by ruch z autostrady nie przebiegał przez miasto Łańcut. Teraz będzie przebiegał i po otwarciu ostatniego odcinka autostrady to miasto, leżące na skrzyżowaniu wielu dróg stanie się węzłem i to zlokalizowanym tuż obok zabytkowego Zamku.

Jednocześnie tracimy grunty wysokich klas, które są przeznaczane pod zabudowę, a powinny służyć produkcji żywności, co też jest przecież dla kraju strategiczne. Ograniczenie pozwoleń do działek półhektarowych, sprawiło tylko tyle że wielohektarowe obszary na klasach I-III dzielono na mniejsze działki i sprzedawano pod zabudowę mieszkaniową. Tak stało się z wieloma żyznymi ziemiami w Wielkopolsce, na Pomorzu, na Podkarpaciu. Stąd ustawa, która uzależniała zabudowę od opracowania planu przez gminę i uzyskania zgody ministra, miały tę sytuacje uzdrowić. Niestety, wylano dziecko z kąpielą, tereny, które już były zainwestowane, uniemożliwiło wstawianie plomb w istniejącą zabudowę. Dlatego w ubiegłym roku znów znowelizowano ustawę i w tej chwili jest możliwości uzyskania warunków zabudowy. Chociaż też nie jest to łatwe.

Dlatego tak ważne stają się plany zagospodarowania przestrzennego przygotowywane przez gminy. Bo one otwierają możliwość na budowanie na działkach, które w takim planie zostaną przeznaczone pod zabudowę, bez względu na to, jakiej klasy będą grunty.

– To kolejna próba powrotu do strategicznego planowania. Trudność polega na pogodzeniu w takim planie roszczeń i interesów wszystkich mieszkańców z dobrem ogółu – zauważa Violetta Błotko.