Buduje się coraz więcej mieszkań w Rzeszowie. Ceny w dół?
| 9.11.2015 |O sytuacji na rynku nowych mieszkań w Rzeszowie z Jaromirem Rajzerem, prezesem Certus Nieruchomości, a jednocześnie Partnerem Zarządzającym Polskiego Konsorcjum Nieruchomości rozmawia Alina Bosak
– W ubiegłym roku w Rzeszowie padł rekordowy pod względem liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych i tych, na których budowę wydane zostały pozwolenia. Rynek nieruchomości jest w rozkwicie?
– Od 2-3 lat mamy na rynku bardzo dobrą koniunkturę na rynku pierwotnym, przypominającą lata 2006/2007. Mamy też relatywnie niski koszt kredytu hipotecznego. Dlatego też rosną ceny za nowe mieszkania w Rzeszowie. Nabywców nie brakuje, więc deweloperzy dostosowują ceny do rynku. Ta dobra sprzedaż sprawia, że do dotychczasowych firm deweloperskich dołączają nowi inwestorzy, którzy także chcą spróbować swoich sił w tej branży. Jest wiele mniejszych firm budujących niewielkie zamierzenia inwestycyjne ale pojawia się też zainteresowanie naszym rynkiem dużych deweloperskich firm zewnętrznych. Inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym, gdzie jest umiarkowany zastój i ceny są porównywalne z tymi sprzed 8 lat.
– Dziwi fakt, że ceny nowych mieszkań rosną, a tych już urządzonych, z rynku wtórnego – nie.
– Rzeczywiście przez ostatnie cztery lata zmiany cen na rynku wtórnym są minimalne, a nawet jak porównamy to z IV kwartałem roku 2007 to także stwierdzimy wzrost jedynie o 100 zł za mkw. Na pewno większemu zainteresowaniu kupnem nowych mieszkań w Rzeszowie sprzyjają rządowe programy – wcześniej Rodzina na Swoim, a teraz Mieszkanie dla Młodych. Jeszcze do niedawna nie obejmowały one zakupu mieszkań używanych. Dopiero od września można skorzystać z pomocy państwa przy nabywaniu nieruchomości na rynku wtórnym, na którym niewielkie wzrosty cen bardziej odpowiadają rzeczywistym zmianom w polskiej gospodarce. Bardziej zadziwiają ceny nowych mieszkań. Chociaż statystyczną cenę w ich wypadku pewnie trochę podnoszą luksusowe apartamenty, jakie pojawiły się w ofertach w ostatnich latach i planowane są w przyszłości. Gdyby ich nie uwzględniono w wyliczaniu średniej ceny, okazałoby się, że koszty nabycia mieszkań popularnych rosły mniej spektakularnie, ale rosły.
A propos apartamentowców. Deweloperzy szykują się do budowy kolejnych wieżowców. Przybywa zamożniejszych klientów na takie mieszkania w Rzeszowie?
Tu byłbym ostrożny. Jeśli dojdą do skutku planowane kolejne 3-4 inwestycje tego typu, będę obserwował sytuację z wielkim zaciekawieniem. Rynek mieszkań bardziej luksusowych nie jest w Rzeszowie nieograniczony i może okazać się, że nie wchłonie wszystkiego, co zostanie wybudowane. Budownictwo apartamentowe, często wysokie i z lepszych materiałów, to również wyższe koszty budowy, droższy koszt zakupu działek, a co zatem idzie, zdecydowanie wyższe ceny sprzedaży. W Rzeszowie próbowano już sprzedawać nawet po 10 tys. zł za mkw. ale poza pojedynczymi lokalami to nie wyszło.
Ale przeciętne mieszkania w Rzeszowie nadal powinny sprzedawać się dobrze?
Rzeszów działa w skali regionu trochę tak, jak Warszawa w skali Polski. Tu wciąż rosną nowe mieszkania, przybywa młodych ludzi i w porównaniu z całym regionem jest zdecydowanie więcej pracy, ale w innych miastach Podkarpacia już tyle się nie buduje, ponieważ jest wyraźna migracja w stronę Rzeszowa. Popyt na nieruchomości w stolicy Podkarpacia od dłuższego czasu utrzymuje się na wysokim poziomie.
Wydawało się, że terenów inwestycyjnych brakuje, ale widzę, że i w centrum rosną bloki…
I w centrum, i na obrzeżach. Ale rzeczywiście, placami budowy stały się tereny, których wcześniej nie brano pod uwagę. Na przykład te w bezpośrednim sąsiedztwie Wisłoka lub na niedawno przyłączonych do miasta terenach. Czasem też takie, które podległy całkowitej rewitalizacji i zmianie przeznaczenia. Patrząc na szczegółową mapę inwestycji z ostatnio przygotowanego przez Certus raportu, wielorodzinna zabudowa mieszkaniowa rozwija się w różnych kierunkach.
Złoty rynek?
Dzisiaj tak. Ale jak długo to potrwa? Zobaczymy. Skoro rośnie podaż, zdecydowanie rośnie ilość projektowanych mieszkań to niewykluczone, że pewne przesilenie może nastąpić. I może nie w najbliższym roku, ale w najbliższych 2-3 latach nie będzie takie oczywiste, że każdy deweloper sprzeda swoje mieszkania od ręki, łatwo i szybko oraz za oferowaną cenę. Oferta będzie musiała być świetnie dopracowana – dopasowana do potrzeb rynku, mieszkania powinny być dobrze zlokalizowane i solidnie wybudowane. Zwracamy uwagę na funkcjonalność, szczegóły wykonania, ale także na parkingi, czy tereny zielone. Jest lekka tendencja do zwiększania metrażu lokali, więc trzeba właściwie przewidzieć i zaprojektować strukturę mieszkań. Należy fajnie zaaranżować wnętrza, przemyśleć każde pomieszczenie, jak i wykończenie części wspólnych, czy terenów wokół. Ważne są elementy dodatkowe, jak obszerne balkony, komórki lokatorskie, ale także wózkownie/rowerownie, mała architektura, a przy wyższych budynkach koniecznie windy. Klient staje się coraz bardziej wymagający. A ceny? Wcale nie jest wykluczone, że mogą niewiele spaść. Pamiętajmy, że wymagania banków w zakresie wkładu własnego rosną, a obecne limity cenowe w zasadzie dyskwalifikują Rzeszów z programu MdM. Poza tym uwzględniajmy wzrastającą podaż oraz fakt, iż do programu MdM włączono rynek wtórny, który jest u nas obecnie niedoszacowany. To nie sprzyja utrzymaniu średniej ceny na obecnym poziomie 4990zł/mkw. Jednakże jestem przekonany, że każda dobrze przemyślana i zaprojektowana inwestycja, bez oszczędności materiałowych, poprawnie zlokalizowana i oferowana w rozsądnej cenie się sprzeda.
Więcej o nieruchomościach i cenach w Raporcie: mieszkania w Rzeszowie – kto buduje i za ile