Według najnowszego raportu Europejskiego Urzędu Statystycznego opisującego sytuację mieszkaniową obywateli państw europejskich wynika, że 70,1 % mieszkańców Europy posiada własne mieszkanie lub dom, a 29,9 % żyje w wynajętym lokalu. Jak to wygląda w Polsce?

Polacy zdecydowanie preferują własne lokum i pod tym względem są w czołówce państw europejskich. W 2014 roku 83,5% mieszkańców Polski mieszkało we własnych mieszkaniach lub domach, natomiast tylko 16,5% w wynajmowanych. Najwyższy wskaźnik własności odnotowano w krajach, które relatywnie od niedawna są członkami Unii Europejskiej. W Rumunii we własnym lokum mieszka aż 96,1 % obywateli. Wyprzedzają nas także Słowacy (90,3%), Litwini (89,9%), Chorwaci (89,7%) i Węgrzy (89,1 %). Z kolei największy odsetek wynajmowanych mieszkań i domów jest w bogatych krajach UE, tj. w Niemczech (47,5%), Austrii (42,8%), Danii (36,7%) i Francji (34,9%).

Ciekawe jest też porównanie preferencji zamieszkania, rozróżniając je na rodzaj zajmowanego lokum, tj. domy lub mieszkania. Zdecydowana większość Europejczyków wybiera domy. Faworytem jest tu Wielka Brytania (aż 85% mieszka w domach), natomiast w zakresie preferencji mieszkań – Hiszpania (66% mieszka w mieszkaniach). Polska lokuje się w połowie stawki, tylko ok. 4% mniej naszych obywateli mieszka w domach niż wynosi średnia europejska. Choć badając preferencje na przyszłość jeszcze większy odsetek (ok. 64%) dąży do własnego domu. Być może wraz ze wzrostem możliwości finansowych będziemy przesuwać się z centrów miast w kierunku własnych ogródków na obrzeżach.

Źródło: opracowanie CERTUS NIERUCHOMOŚCI na podstawie danych Eurostat

Nie każde mieszkanie na własność jest tak naprawdę nasze. Najlepiej odpowiada na to pytanie: ile mieszkań jest nabywanych z udziałem kredytu?

Z danych Hypostatu, instytucji badającej rynek kredytów hipotecznych w Europie, wynika, że przeciętny mieszkaniec Unii Europejskiej winien jest bankom z tytułu kredytów hipotecznych 16,2 tys. euro (ok. 70,3 tys. zł). Zadłużenie statystycznego, pełnoletniego Polaka na koniec 2014 roku wyniosło ok. 2,5 tys. euro (ok. 10,8 tys. zł), czyli 7-krotnie mniej niż Europejczyka. W największym stopniu mieszkania i domy są przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego w bogatych krajach skandynawskich i w krajach Beneluksu, najmniej zaś nieruchomości obciążonych kredytem jest w mniej zamożnych krajach Europy, zwłaszcza wschodniej, takich jak Rumunia czy Bułgaria. Świadczyć to może o nierozwiniętym jeszcze rynku bankowym, mniejszych zarobkach i tym samym słabszej zdolności kredytowej oraz o niskich cenach nieruchomości w tych państwach. Według Eurostatu, w Unii Europejskiej mniej więcej co czwarty właściciel nieruchomości posiada kredyt hipoteczny. Najwyższy wskaźnik odnotowano w Szwecji, gdzie taki dług spłaca prawie trzech właścicieli na czterech. W Polsce w ubiegłym roku średnio co dziesiąta nieruchomość była obciążona kredytem.

Źródło: opracowanie CERTUS NIERUCHOMOŚCI na podstawie danych Eurostat

Dlaczego Niemcy wolą wynajmować, a Polacy kupować?

Po szczegółowej analizie opublikowanych przez Eurostat danych można zauważyć, że w bogatych krajach europejskich, bardziej rozwiniętych gospodarczo, odsetek właścicieli nieruchomości jest znacznie niższy niż w tych mniej zamożnych. Wśród mieszkańców Niemiec czy Austrii dużą popularnością cieszy się najem nieruchomości, a dążenie do prawa własności nie jest aż tak silne. Zupełnie inaczej sytuacja się przedstawia w biedniejszych, wschodnich krajach Unii Europejskiej, gdzie procent właścicieli nieruchomości sięga nawet 96%, a z reguły przekracza 80%. A więc, jak się może wydawać, własność nie zawsze świadczy o lepszej jakości życia i większym bogactwie. Dlaczego tak się dzieje?

Przyczyn może być wiele. Jedna z nich to różnica w mentalnym podejściu do własności i odwiecznym przywiązaniu do ziemi. W Polsce, jak i również w innych mniej zamożnych krajach UE dominuje przekonanie, że każdy obywatel powinien mieszkać „na swoim”, a wynajem to tylko dobra alternatywa w okresie przejściowym pomiędzy zakupem własnego „gniazdka” a wyprowadzką z domu rodzinnego. Mieszkańcy zachodnich krajów większą wagę przywiązują do mobilności, podążaniu za lepszą pracą, a nie przywiązania do kredytu hipotecznego.

Statystyczny Polak bogatszy od Niemca, ale czy na pewno?

Również z tego głównie powodu wynika ciekawe porównanie wartości netto gospodarstw domowych, (czyli wartość majątku minus zobowiązania), które wynosi w Polsce ok. 61 000 euro, a w Niemczech – 51 400 euro. Jak podaje Eurostat, ok. 9,6 % polskich gospodarstw domowych przeznaczyło w 2014 roku więcej niż 40 % budżetu na koszty zamieszkania. Dla lepszego zobrazowania wskaźnik ten w UE kształtuje się średnio na poziomie 11,4%, a więc utrzymanie mieszkania nie jest znaczącą pozycją kosztową. Polacy są społeczeństwem na dorobku, niewielu z nas dysponuje wolnymi środkami. Jak pokazują dane BIG, tylko 5% osób ma odłożony kapitał większy niż 25 000 zł. Dlatego tak wiele osób, najczęściej w młodym wieku, których nie stać na zakup mieszkania za gotówkę korzysta z kredytu hipotecznego.

Niewielu z nas potrafi całościowo oszacować i porównać koszty zakupu i eksploatacji mieszkania kupionego na kredyt wraz z kosztem obsługi tego kredytu w porównaniu z rzeczywistymi kosztami najmu. Często porównujemy tylko obecną ratę kredytu z kwotą tzw. odstępnego, zapominając o kosztach dodatkowych, np. koszty wykończenia czy remontu, zmiany kursowe przy kredytach walutowych itp. Zapomina się też o korzyściach wynikających z możliwości długoletniego inwestowania nadwyżek finansowych najemców mieszkań, którzy nie są obciążeni wysoką ratą kredytową, lecz z reguły troszkę mniejszymi kosztami najmu. Kolejną rzeczą, którą także warto brać pod uwagę w przypadku najmu jest brak trwałego zobowiązania i spora elastyczność. W każdej chwili mamy możliwość zamiany lokum na inne, większe lub w innym mieście, w momencie polepszenia się naszej sytuacji finansowej, powiększenia rodziny lub zmiany miejsca pracy.Ostatnim, moim zdaniem najistotniejszym czynnikiem wpływającym na mały rozwój rynku najmu mieszkań jest ograniczona podaż tego typu ofert. W Polsce najwięcej buduje się mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż, natomiast brak było jak dotąd polityki tanich mieszkań na wynajem. Taka sytuacja pociąga za sobą czasem negatywne konsekwencje społeczne, powoduje trwałe zadłużanie się ludzi młodych, bywa, że ponad miarę i spłatę przez długie lata wysokich rat kredytów. W ten sposób część Polaków ogranicza swoją mobilność, nie korzysta z możliwości zmiany pracy w innym miejscu, w celu polepszenia swoich warunków życiowych. Jak podaje Lion’s Bank, Polacy zmieniają miejsce zamieszkania statystycznie do 4-5 razy w życiu, przeciętnie raz na 15 lat. To kilka razy rzadziej niż na Zachodzie. Powyższy wskaźnik oszacowano na podstawie trzech istotnych informacji: liczbie zawartych aktów notarialnych dotyczących nieruchomości, liczbie gospodarstw domowych oraz liczbie osób, które realizują swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu.

Zupełnie odwrotną sytuację mamy na Zachodzie, w niektórych krajach Europy ludzie zmieniają miejsce zamieszkania nawet raz na 4-5 lat. Wiąże się to z dużym rozwojem oferty najmu mieszkań i stabilnymi zasadami umów najmu. W tak bogatych przecież Niemczech w 2014 roku z możliwości najmu skorzystało ok. 47,5% mieszkańców, a więc mniej więcej trzy razy więcej niż o wiele mniej zamożnej Polsce. Jeszcze wyższy wynik zanotowano w Szwajcarii, tam ponad połowa obywateli nie kupuje lecz wynajmuje mieszkania, czasem też ze względu na ich cenę. Głównym problemem w Polsce jest brak kompleksowej i długoterminowej polityki mieszkaniowej. Gdyby podaż mieszkań na wynajem wzrosła, ceny stałyby się bardziej konkurencyjne, a ludzie mieliby możliwość skorzystania z oferty wynajmu mieszkań jako realnej alternatywy wieloletniego kredytu hipotecznego. Nadzieję na rozwiązanie tego problemu tylko częściowo może dawać stosunkowo nowy projekt „Fundusz Mieszkań na Wynajem”, którego zadaniem jest spopularyzować najem mieszkań. Fundusz zamierza kupić łącznie 20 tys. lokali. Program obejmie największe polskie miasta takie jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź. W dalszej perspektywie Fundusz zapowiada, że będzie inwestował w mieszkania również w mniejszych miastach. Ceny najmu w tym programie zależą od czasu trwania umowy najmu i powierzchni wynajętego mieszkania. Im dłuższy okres najmu, tym korzystniejsza cena. Dodatkowe atuty programu to między innymi: oferowane mieszkania w standardzie „pod klucz”, stabilność warunków umowy, przewidywalność decyzji właściciela oraz poziom usług wsparcia dla przyszłych najemców. Jednak czy państwo musi być właścicielem najmowanych mieszkań, czy nie warto rozważyć wsparcia mieszkań na wynajem budowanych również przez inne podmioty.

Mieszkania na Podkarpaciu największe, a zarazem najbardziej ciasne.

Według danych opublikowanych przez GUS na koniec 2014 roku, w Polsce było 14 milionów mieszkań i domów. Przeciętne polskie lokum miało 73,4 m2. Znacznie większy metraż miały mieszkania/domy na wsi (ok. 92,3 m2), natomiast w miastach wskaźnik ten wyniósł 64,2 m2. W naszym województwie średnia wielkość mieszkań i domów była największa w Polsce i wyniosła 80,9 m2, na drugim miejscu pod względem wielkości znalazły się mieszkania z województwa wielkopolskiego (80,7 m2) i opolskiego (80,3 m2). Najmniejsze natomiast w województwie łódzkim (68,4 m2) i warmińsko-mazurskim ( 67,9 m2).

Duży metraż mieszkania nie świadczy o komforcie życia osób w nich mieszkających. Dobrym przykładem jest nasze województwo, gdzie mimo stosunkowo dużego metrażu mieszkań wskaźnik ich zaludnienia jest największy w Polsce. Najwięcej osób na 1 mieszkanie przypadło właśnie w województwie podkarpackim – 3,32, najmniej natomiast w województwach centralnych: łódzkim – 2,51 i mazowieckim – 2,46.

A jak wypadamy na tle Europy, czy mieszkania są przeludnione?

Źródło: opracowanie CERTUS NIERUCHOMOŚCI na podstawie danych Eurostat

Według danych Eurostatu, w całej Unii Europejskiej problem przeludnienia w mieszkaniu spotyka 17% populacji. Polska znajduje się na trzecim miejscu pod względem przeludnienia mieszkań. W 2014 roku 44,2% gospodarstw domowych w Polsce nie dysponowało odpowiednią, dostateczną liczbą pomieszczeń. W większej ciasnocie żyją tylko mieszkańcy Rumunii i Węgier (odpowiednio 52,3% i 44,6% przeludnionych gospodarstw domowych). Jak przedstawiają dane GUS za 2014 rok, co piąta polska rodzina zadeklarowała, że jej mieszkanie jest za małe. Problem ten dotyka zwłaszcza rodzin wielodzietnych, gdzie odsetek niezadowolonych właścicieli sięga prawie 37%. Na podstawie opublikowanych danych można oszacować, że w przypadku małżeństwa z trojgiem dzieci na każdą osobę przypada ok. 15 m2 powierzchni mieszkania. Dla porównania w Grecji czy Hiszpanii na każdego domownika przypada powyżej 30 m2, nie wspominając o Niemczech – 43,4 m2, czy Danii – 53 m2. Tak więc nie forma własności czy posiadania lokum decyduje o naszym komforcie życia, a nasze statystyczne bogactwo może być tylko pozorne.