Staranie się o warunki zabudowy krok po kroku

| 31.03.2016 | Alina Bosak

Fot. Pixabay.com

Jeśli chcemy wybudować dom, musimy wystąpić do gminy, na terenie której znajduje się nasza działka, z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Każda gmina udostępnia do tego odpowiedni formularz. Kiedy decyzję dostaniemy, może być w niej określony nawet kolor dachu, jak powinien mieć nasz dom.

Warunki, jakie musi spełniać działka, by gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy:

Działka, która ma być zabudowana musi spełniać warunki ustawowe – posiadać odpowiednią, niską kategorię gruntów lub podlegać takim wyjątkom, o jakich wyżej wspominaliśmy.
Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, przy czym ten dostęp może odbywać się przez drogę wewnętrzną – gminną, bądź będącą własnością, czy współwłasnością inwestora lub przez niego dzierżawioną.
Musimy mieć zapewnienie możliwości przyłączenia sieci infrastruktury technicznej, tj. infrastruktury energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Takie zapewnienie odnośnie sieci energetycznej jest konieczne. Jeżeli natomiast nie mamy możliwości podłączenia się do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, możemy zaprojektować studnię kopaną bądź wierconą oraz bezodpływowy osadnik na ścieki lub przydomową oczyszczalnię ścieków.
Nasza działka musi znajdować się w terenach zabudowy, czyli w odległości nie większej niż 3-krotność frontu naszej działki powinna znajdować się zabudowa mieszkaniowa, umożliwiająca nam kontynuowanie funkcji mieszkaniowej tego obszaru (gdy chodzi o inwestycję związaną z usługami, powinna to być zabudowa usługowa, jeśli zakład produkcyjny – zabudowa o takim charakterze powinna znajdować się w sąsiedztwie).
Jeżeli teren nie spełnia warunków wspomnianych w punkcie powyżej, nadal można na nim postawić dom, pod warunkiem, że jest się rolnikiem ustawowym, czyli posiadamy powyżej 1 ha przeliczeniowego gruntów rolnych (wlicza się także dzierżawa), bądź posiadamy działkę rolniczą wielkości średniego gospodarstwa rolnego na terenie danej gminy.

– We wniosku należy zatem umieścić takie informacje, jak: adres i numer ewidencyjny działki, dla której chcemy uzyskać warunki, nazwę lub numer drogi publicznej, z której jest wjazd na działkę, rodzaj planowanej inwestycji (rozbudowa czy budowa, budynek wielorodzinny czy jednorodzinny), wielkość planowanego budynku, powierzchnia, wysokość itp., w jaki sposób będzie zaopatrywany w ciepło, prąd, wodę, jak będą oprowadzane ścieki i usuwane odpady – wylicza wyjaśnia Violetta Błotko, wójt gminy Krasne.

REKLAMA

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć:

– Graficzne przedstawienie planowanego budynku (nie musi to być jeszcze projekt architektoniczny, ale trzeba już sprecyzować swoje zamierzenia).

– Zapewnienie o możliwości dostępu do sieci z zakładu energetycznego, zakładu wodno-kanalizacyjnego, bądź wspomniane projekty studni i oczyszczalni ścieków.

– Kopia mapy zasadniczej (skala 1:500 lub 1:1000) w dwóch egzemplarzach (dostępne w powiatowym ośrodku informacji geodezyjnej i kartograficznej), z naniesionym przez geodetę obiektem, który chcemy wybudować.

Decyzja o warunkach zabudowy ustala możliwość lokalizacji zabudowy o określonej przez nas funkcji na danym terenie. Dołączamy wspomniane wcześniej dokumenty.

Gmina wszczyna postępowanie i zawiadamia o tym strony postępowania, czyli sąsiadów, graniczących bezpośrednio z działką, a następnie opracowuje projekt decyzji o warunkach zabudowy. Ten projekt jest wysyłany do organów wyszczególnionych w ustawie, związanych z uwarunkowaniami występującymi na terenie naszej działki.

Przykładowo, jeżeli dotyczą one ochrony środowiskowej, to projekt jest wysyłamy do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, jeżeli – związany z bezpieczeństwem sanitarnym do Sanepidu, jeżeli sąsiaduje z drogą publiczną- do zarządcy drogi, jeżeli przebiega sieć, która generuje strefy i ograniczenia, to do dysponenta sieci, do konserwatora zabytków, jeśli mamy stanowisko archeologiczne. Może być tez konieczna opinia marszałka, np. w zakresie geologii, jeżeli w grę wchodzą tereny osuwiskowe. Słowem, badane są uwarunkowania i możliwości budowy na danym terenie. Tych organów może być bardzo mało, ale i bardzo dużo. Zależy w jakim terenie znajduje się nasza działka.

Gmina zawiadomi sąsiadów

Pozytywna decyzja wysyłana jest do stron – sąsiadów terenu inwestycji. Po ich powiadomieniu skutecznym, uzyskujemy decyzję, która się uprawomocnia 14 dni od otrzymania przez urząd ostatniej zwrotki.

Potem możemy skierować się do właściwego urzędu powiatowego, właściwego dla naszego terenu, by tam uzyskać pozwolenie na budowę.

– W warunkach zabudowy będzie określone, jakie szerokości i wysokości budynek możemy postawić, jaką ma mieć geometrię dachu, a nawet kolor i rodzaj pokrycia dachu itp. Można to określić z dużą tolerancją, ale i dość ściśle. Dużo zależy od sąsiedztwa, czyli rodzaju zabudowy, która jest brana pod uwagę przy określaniu tych warunków. Bywa ona czasem dość jednolita, ale i często bardzo różnorodna. W warunkach umieszcza się także wskaźniki, mówiące m.in. o powierzchni zieleni, jaka powinna być zachowana w otoczeniu itp. – wyjaśnia Violetta Błotko.

Warunki zabudowy są bezterminowe.

W Rzeszowie brakuje chętnych do budowy domu według nowych przepisów prawa budowlanego

| 26.08.2015 |

Po kilku tygodniach od wejścia w życie znowelizowanej ustawy prawo budowlane, do Wydziału Architektury w Urzędzie Miasta Rzeszowa nie wpłynął ani jeden wniosek zgłoszenia budowy. Inwestorzy indywidualni nadal wybierają opcję pozwolenia na budowę. Dlaczego? Andrzej Skotnicki, dyrektor tego wydziału, przyczyn upatruje w tym, że: po pierwsze – znowelizowana ustawa obowiązuje zbyt krótki czas. Po drugie – praktycznie nie ma takiej inwestycji, która na pewnym etapie nie wymagałaby pozwolenia na budowę.

28 czerwca br. weszły w życie nowe przepisy w prawie budowlanym i na mocy podpisanej w marcu br. przez prezydenta ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Były one zapowiadane jako „rewolucja” dla prywatnych inwestorów oraz „ukłon” w ich stronę. Czy rzeczywiście zrewolucjonizowały urzędnicze procedury? Czy inwestorzy licznie korzystają z wprowadzonych ułatwień?

Oświadczenia o zapewnieniu mediów – niepotrzebne

Zgodnie z nowymi przepisami, bez konieczności pozwolenia na budowę można wybudować m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki; oraz wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jeden na każde 500 mkw. powierzchni działki.

Nowelizacja znosi obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, jak również oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne). Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Zamiast dotychczasowego pozwolenia na budowę, dziś wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Projekt oczywiście musi być zgodny z MPZP. Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń, można rozpoczynać budowę. Zlikwidowany został także obowiązek zgłoszenia planowanego terminu rozpoczęcia prac budowlanych na 7 dni przed rozpoczęciem inwestycji.

– Znowelizowana ustawa pozwala inwestorowi, który chce wybudować dom, wybrać drogę osiągnięcia tego celu. Ma on do wyboru zgłoszenie budowy oraz pozwolenie na budowę – tłumaczy Andrzej Skotnicki. – Od momentu obowiązywania nowych przepisów nie wpłynął ani jeden wniosek zgłoszenia budowy. Trzeba też dodać, że praktycznie nie ma takiej budowy, która na pewnym etapie nie wymagałaby pozwolenia na budowę.

Słuszny kierunek zmian?

Specjaliści z branży budowlanej zauważają, że wprowadzone zmiany są istotne dla inwestorów prywatnych budujących domy jednorodzinne, ponieważ dzięki nim nie muszą angażować się w sprawy urzędowe jak dotychczas, gdyż większość spraw może załatwić projektant osobiście. Na projektancie, który zgłasza budowę, będzie też ciążyć odpowiedzialność. Jacek Ceglarz z firmy Szerbud dodaje: – Dzięki nowym przepisom teoretycznie inwestor może rozpocząć realizację prac budowlanych w terminie wcześniejszym niż dotychczas (co najmniej o miesiąc wcześniej), gdyż procedura uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obecnie trwa 60 dni.

Jaromir Rajzer, prezes zarządu Biura Nieruchomości Certus sp. z o.o. w Rzeszowie, jeszcze przed wejściem ustawy w życie mówił, że kierunek wprowadzane zmiany jest właściwy.

– Teoretycznie kierunek jest dobry. Natomiast pamiętajmy, że jednocześnie znosi on współodpowiedzialność urzędu w procesie inwestycyjnym. Jedynymi odpowiedzialnymi i ponoszącymi całe ryzyko związane z realizacją inwestycji pozostają inwestor i projektant. Dziś, kiedy mamy bardzo wiele przypadków, że w procesie inwestycyjnym są różnego rodzaju skargi i odwołania, często o charakterze sąsiedzkim, nie w każdym przypadku rekomendowałbym pójście na skróty. Osobiście zastanowiłbym się dwukrotnie, gdybym wznosił budynek, nawet małokubaturowy, mieszkalny, bez pozwolenia – mówi Jaromir Rajzer. – Generalnie jestem za skracaniem czasu procesu inwestycyjnego, ale raczej z pozostawieniem formy urzędowej niż ze zwolnieniem urzędu ze współodpowiedzialności – komentuje znowelizowaną ustawę.