Prognozy rynku mieszkaniowego na przyszły rok, zarówno dla deweloperów, jak i ich klientów, są optymistyczne. Bieżący rok przyniósł stabilizację tego rynku dzięki obniżkom stóp procentowych oraz rekordowo wysokiej ofercie deweloperów, która przekroczyła 61 tys. mieszkań w siedmiu największych polskich miastach: sprzedaż wyraźnie wzrosła, a ceny pozostały względnie stabilne (+4,5 proc. r/r). Jednak rosnące różnice między miastami (demografia i migracje) będą miały coraz większy wpływ na kształt rynku – uważają eksperci.

Podczas konferencji „Rynek mieszkaniowy w obliczu demograficznej i energetycznej zmiany” uczestniczący w niej eksperci zauważyli, że rynek mieszkaniowy wchodzi w okres, w którym demografia określa wielkość i strukturę popytu, a energetyka – koszt, jakość i opłacalność inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Jak podkreślali, te dwie zmiany będą kształtować rynek w przyszłości bardziej niż spadające stopy procentowe.

„Po okresie intensywnych i często trudnych do przewidzenia zmian, rok 2025 przyniósł oczekiwaną stabilizację. Zarówno nabywcy, jak i deweloperzy funkcjonują dziś w bardziej przewidywalnych i korzystniejszych warunkach rynkowych. Choć mijający rok nie był pozbawiony czynników wpływających na sektor mieszkaniowy, ich charakter i skala zdecydowanie nie miały już tak gwałtownego przebiegu jak w latach 2020-2024” – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Kuniewicz podkreśliła, że z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ciągu ostatnich czterech lat średnia cena transakcyjna mieszkań wzrosła z poziomu 8,6 tys. zł za m.kw. do niemal 14 000 zł. za m.kw. Jednocześnie, jak wskazują dane Otodom na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice), liczba mieszkań oddanych do użytku spadła z 63, 8 tys. do 48,3 tys. 

W roku 2025, od stycznia do listopada, na siedmiu głównych rynkach sprzedano 36,2 tys. lokali, przy jednoczesnym wprowadzeniu do sprzedaży 39, 8 tys. nowych. W efekcie na koniec listopada br. klienci mieli do dyspozycji 61,3 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach, a wraz z rezerwacjami łącznie ponad 67,8 tys.

„Utrzymujący się wysoki poziom oferty w 2025 roku sprawił, że deweloperzy ostrożniej podchodzili do planowania nowych inwestycji. Widać to wyraźnie w danych GUS-u: nie tylko zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę, ale wzrósł też odsetek decyzji, które nie są od razu przekładane na realne rozpoczęcie prac. To sygnał zwiększonej selektywności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych” – oceniła Katarzyna Kuniewicz. 

Poziom oferty mieszkań przełożył się także w 2025 roku na wyhamowanie wzrostów średnich cen – na rynku deweloperskim ich roczna dynamika wyniosła 4,5 proc. 

Eksperci podkreślili, że wiele wskazuje na to, iż różnice nie tylko między największymi miastami i ich aglomeracjami, ale także między lokalizacjami w całej Polsce, będą się nadal pogłębiać, m.in. ze względu na czynniki demograficzne i tempo migracji wewnętrznych.

„W najbliższych latach zyskiwać będą regiony imigracyjne, czyli przede wszystkim większe miasta i gminy je otaczające. W niemal wszystkich pozostałych regionach spodziewamy się wyludnienia. Można przewidywać, że rosnąć będzie znaczenie osób w wieku średnim, o dobrej sytuacji finansowej, które wyprowadzać się będą z małych mieszkań do domów w atrakcyjniejsze cenowo dzielnice miast, regiony podmiejskie, a niekiedy nawet, dzięki pracy zdalnej, w inne atrakcyjne cenowo, środowiskowo i komunikacyjnie regiony kraju” – powiedział Mateusz Łakomy, ekspert ds. demografii.

W kontekście przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości, eksperci podkreślają również rosnące znaczenie energooszczędności, czyli aspektu, który wciąż bywa pomijany przy podejmowaniu decyzji zakupowych.

„Dziś efektywność energetyczna budynków jest niedoceniana. Kupując mieszkanie na kredyt, koncentrujemy się na wysokości raty, czy będzie wyższa lub niższa o 300-500 złotych miesięcznie. Tymczasem poziom energooszczędności może przynieść bardzo podobny efekt w budżecie domowym. Ma to jeszcze większe znaczenie w przypadku zakupu domu, gdzie różnice w miesięcznych kosztach ogrzewania i podgrzewania wody mogą sięgać nawet 500-1000 złotych” – wskazywał Bartłomiej Derski, ekspert portalu WysokieNapiecie.pl