Budowa domu to duże wyzwanie i poważne przedsięwzięcie. Zważywszy na to, że zwykle jest inwestycją na całe życie, warto dobrze przemyśleć każdy jej krok i stworzyć harmonogram prac, dzięki któremu można  sprawnie przebrnąć przez kolejne etapy.

Budowa domu – od czego zacząć?

Budowę domu można podzielić na poszczególne etapy, z których każdy kolejny powiązany jest  z poprzednim. Nie można bowiem rozpocząć budowy bez wybrania projektu domu; sam projekt, natomiast, często jest w dużym stopniu zależny od tego, jaką inwestor dysponuje działką.

Poniżej opisano kolejno, krok po kroku, jakie działania powinna podjąć osoba zainteresowana budową domu jednorodzinnego.

Krok 1 – Wybór działki

Już samo wybranie odpowiedniego miejsca pod budowę domu jednorodzinnego jest zadaniem wymagającym skrupulatności i rozeznania w temacie. Jeśli inwestor nie dysponuje własnym gruntem, na którym mógłby postawić budynek, przed nabyciem działki powinien sprawdzić szereg istotnych informacji na jej temat.

Co należy sprawdzić przed zakupem działki:

1. Zapisy w KW – w księdze wieczystej można sprawdzić kto jest właścicielem działki i ile osób ma prawo do dysponowania gruntem. Dowiemy się też jaka jest jej powierzchnia, przeznaczenie oraz czy istnieją jakiekolwiek obciążenia w postaci hipoteki, służebności itp.
2. MPZP lub SUiKZP wraz z warunkami zabudowy – jeśli działka objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w dokumencie znajdą się informacje na temat rodzaju dopuszczalnej zabudowy, wymaganej formy architektonicznej, wymiarów budynku itd. Dla terenów nie objętych MPZP, warto sprawdzić zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), z których można wnioskować, czy na danym terenie nie będzie ograniczeń w zakresie budowy domu jednorodzinnego. Konieczne jest też uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
3. Uzbrojenie – warto sprawdzić u dostawców energii, gazu i wody, czy istnieje możliwość podłączenia mediów i z jakimi kosztami się to wiąże.
4. Powierzchnia i kształt działki – wkomponowanie bryły budynku w działkę o szerokości mniejszej niż 16 m może być trudne. Uwzględnia się tu odrębne przepisy określające wymagane prawem odległości od sąsiednich działek budowlanych.
5. Usytuowanie działki względem kierunków geograficznych – choć zależy to od indywidualnych upodobań inwestora, to większość ludzi preferuje usytuowanie tarasu i ogrodu od południa, dzięki czemu budynek jest dobrze doświetlony. Warto sprawdzić w terenie, czy nie ma żadnych barier, które ograniczą dostęp promieni słonecznych.
6. Badania geotechniczne – od rodzaju gruntu zależy, czy na danym terenie możliwe jest posadowienie budynku i jaki rodzaj fundamentu będzie wystarczający dla rozpoczęcia budowy domu. Istotny jest także poziom wód gruntowych. Wybór betonu o odpowiedniej klasie ograniczy ryzyko przenikania wody przez ściany piwnic.
7. Otoczenie – istotny wpływ na użytkowników domu wywierać może bliższe i dalsze sąsiedztwo parceli. Położone niedaleko lotnisko, ruchliwa ulica czy zakłady przemysłowe mogą okazać się bardzo uciążliwe.
8. Infrastruktura – kupując działkę, warto sprawdzić odległość od sklepów, przychodni oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Ważne jest także to, jak na danym terenie działa komunikacja miejska i ile kilometrów musimy pokonać, by dotrzeć do najbliższego przystanku. Działka oddalona od sąsiedztwa jest wspaniałym miejscem do wypoczynku, może jednak okazać się przekleństwem, gdy samochód odmówi posłuszeństwa.

Krok 2 – Projekt domu

Kiedy inwestor posiada już prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, bądź dany teren objęty jest MPZP, nie ma przeszkód, by, biorąc pod uwagę zapisy zawarte w ww. dokumentach, rozpocząć poszukiwania projektu architektoniczno-budowlanego wymarzonego domu. Wyboru można dokonać spośród projektów powtarzalnych, tzn. gotowych, dostępnych w niektórych biurach projektowych lub stworzonego przez uprawnionego architekta na indywidualne zamówienie. Przy zleceniu indywidualnego opracowania, zaleca się nadzór autorski projektanta. Z jednej strony podnosi to nieco koszty wykonania dokumentacji, z drugiej – w przypadku wystąpienia ewentualnych problemów, możemy liczyć na pomoc ze strony autora. Pozostaje jeszcze kwestia planu zagospodarowania działki, w którym określone zostanie usytuowanie budynku, wyznaczone drogi dojazdowej, zieleni na działce itd. W tym celu należy zamówić u uprawnionego geodety lub w wydziale geodezji właściwego ze względu na miejsce budowy domu urzędu gminy mapę do celów projektowych. Plan zagospodarowania działki wykonać może:

• przy projektach powtarzalnych – wybrany przez inwestora, miejscowy architekt;
• przy projektach wykonanych na indywidualne zamówienie – autor projektu domu.

Krok 3 – Pozwolenie na budowę

W świetle znowelizowanego w 2015 r. prawa budowlanego inwestor nie ma już obowiązku występowania o wydanie pozwolenia na budowę. W trybie obecnie obowiązujących przepisów budowa domu może zostać rozpoczęta po dokonaniu zgłoszenia takiego zamiaru. Do zgłoszenia należy załączyć:

• 4 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego domu;
• oświadczenie o dysponowaniu prawem własności nieruchomości;
• wypis z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy;
• informację o obszarze oddziaływania obiektu;
• wypis z rejestru gruntów;
• decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jeśli dotyczy.

Jeśli w ciągu 30 dni od dokonania zgłoszenia starosta nie wniesie żadnych zastrzeżeń, można założyć, że otrzymano zgodę i rozpocząć roboty budowlane.

Krok 4 – Stan zerowy

Po dokonaniu formalności urzędowych, będzie można rozpocząć prace w terenie. Jedną z pierwszych czynności, jakich trzeba dokonać, jest ogrodzenie placu budowy. Następnie należy wytyczyć budynek, co leży w gestii uprawnionego geodety. Wytyczenie budynku następuje zgodnie z zaleceniami kierownika budowy i planem zagospodarowania działki. Czynności do wykonania w dalszej kolejności to: niwelacja terenu oraz przyłączenie do sieci infrastruktury technicznej, niezbędnej przy budowie. Pierwsze prace związane z wznoszeniem budynku, to roboty ziemne, które przygotowują grunt pod budowę fundamentów i ewentualnie podpiwniczenia, jeśli takie było założenie projektu. Głębokość posadowienia fundamentów zależy od takich czynników, jak:

• nośność gruntów,
• poziom wód gruntowych,
• strefa przemarzania,
• podpiwniczenie,
• ewentualne budynki przylegające.

Dla domów niepodpiwniczonych, głębokość fundamentów powinna sięgać poniżej strefy przemarzania, a zarazem być adekwatna do rodzaju podłoża. Budowa domów podpiwniczonych jest znacznie kosztowniejsza, szacuje się, że nawet o 30 %. Związane jest to z koniecznością wykonania wykopów, odpowiedniej izolacji ścian piwnic oraz drenażu odwadniającego. Wysoki poziom wód gruntowych wiąże się z ryzykiem nawilgacania i przenikania do piwnic wody. Zastosowanie wodoszczelnych betonów oraz materiałów izolacyjnych znacznie ogranicza ryzyko zalania piwnicy.

Fundament jest podstawą każdego budynku i jednym z najważniejszych elementów konstrukcyjnych. Błędy w zakresie wykonawstwa oraz doboru odpowiednich materiałów, mogą mieć wpływ na późniejsze użytkowanie budynku i zwykle są nie do naprawienia. Warto zatem już na początku zadbać o wybór właściwego betonu, który zapewni odpowiednią wytrzymałość oraz odporność na korozję wywołaną dostępem wilgoci i dwutlenku węgla. Przy wyborze betonu na fundamenty domu należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak:

• gęstość zbrojenia,
• ewentualne czynniki korozyjne,
• konsystencja mieszanki betonu itp.

Po umieszczeniu w wykopie zbrojenia, ławy zwykle wypełniane są betonem klasy C16/20.  Zważywszy jednak na fakt, że wybór właściwego materiału w przypadku fundamentu jest bardzo istotny, w razie wątpliwości warto skontaktować się bezpośrednio z producentem betonu http://betonnadom.pl/, który udzieli niezbędnych informacji i doradzi, jaka klasa beton będzie najwłaściwsza.

Beton zastosowany do wykonania piwnic jest równie istotny, jak ten, z którego budowane są fundamenty. Również on powinien wykazywać wysoką wodoszczelność. Zastosowanie znajduje tu beton zbrojony FIBRON z domieszką rozproszonych włókien, których zdaniem jest ograniczanie przecieków wody przez ścianę.

Etap zerowy kończy rozprowadzenie kanalizacji poziomej.

Krok 5 – Stan surowy

Kolejnym krokiem jest wymurowanie ścian, komina oraz schodów żelbetonowych. Prace mogą być  w rozmaitych technologiach i z zastosowaniem różnych materiałów. Przygotowanie więźby i pokrycie dachu, to jedne z najtrudniejszych prac konstrukcyjnych. Po ich zakończeniu uzyskuje się stan surowy otwarty. Wstawienie stolarki okiennej i drzwiowej coraz bardziej zbliża do zakończenia prowadzonej krok po kroku budowy domu.

Krok 6 – Instalacje oraz tynki

Wykonanie instalacji wewnętrznych powinno przebiegać zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami bezpieczeństwa. Ważne, by prace były prowadzone przez osoby, posiadające właściwe uprawnienia. Na ich zakończenie powinno się dokonać sprawdzenia i odbioru instalacji.

Wraz ze zrobieniem wylewek podłóg i tynków dom zaczyna powoli nabierać swojego ostatecznego wyglądu.

Krok 7 – Wykończenie

W kolejnym, przedostatnim już etapie, należy zamontować w budynku urządzenia grzewcze oraz przeprowadzić prace wykończeniowe, takie jak biały montaż, posadzki, wyposażenie kuchni i malowanie ścian. Ostatnim zadaniem pozostaje wykonanie elewacji budynku.

Krok 8 – Wielki finał

Ukoronowaniem poniesionego przy budowie domu trudu, jest zgłoszenie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego faktu zakończenia budowy domu. Brak sprzeciwu z jego strony w ciągu 21 dni od zgłoszenia, oznacza zielone światło dla dopełnienia przez inwestora innych formalności związanych z zamieszkaniem w nowym domu.

Choć początkowo inwestor może nie wiedzieć  od czego zacząć budowę domu, po dokładniejszym przeanalizowaniu zadań niezbędnych do wykonania i stworzeniu przejrzystego harmonogramu, wszystko staje się jasne. To, na co należy zwrócić szczególną uwagę, to:

• dokładna analiza wszystkich dokumentów dotyczących działki, na której ma stanąć dom, jeszcze przed jej nabyciem;
• wybór dobrej ekipy budowlanej, która rzetelnie wykona powierzone jej zadanie;
• wybór odpowiednich materiałów, które zapewnią komfort i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Ten ostatni aspekt jest o tyle łatwy, że budujący dom, mogą liczyć na nieodpłatna poradę w zakresie wyboru klasy betonu na fundamenty, ściany, podłogi, ogrodzenie i wszelkie inne elementy związane z wzniesieniem budynku, o czym więcej można dowiedzieć się na stronie http://betonnadom.pl/zastosowania-betonu.