Zakup swojego własnego M często jest szczytem marzeń jakie stawia przed sobą wiele młodych rodzin. Posiadanie mieszkania to często luksus tylko dla wybranych, a zarazem jeden z najważniejszych celów każdej osoby. Własny kąt – dom, czy mieszkanie, do którego zawsze można wrócić, i w którym zawsze jest bezpiecznie to jedna z podstawowych potrzeb człowieka, która powinna przysługiwać każdemu i być dla każdego dostępna. W związku z powyższym władze każdego kraju są szczególnie zobowiązane do prowadzenia polityki wspierającej obywateli w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych.

Polska polityka mieszkaniowa w porównaniu do innych państw Europy Zachodniej jest na niskim poziomie. Dotychczasowe zrealizowane lub w trakcie realizacji rządowe programy mieszkaniowe według ekspertów rynku mieszkaniowego przyniosły więcej szkód niż pożytku zwiększając presję na rynek nieruchomości w momencie dobrej sytuacji, a hamując go w przypadku, gdy nie było koniunktury. Jedno jest pewne w Polsce brakuje długofalowej, konsekwentnej polityki mieszkaniowej.  Sięgając pamięcią wstecz wszystkie do tej pory programy mieszkaniowe wspierane przez rząd ulegały licznym poprawkom, a w momencie, gdy program zaczął dobrze funkcjonować i się „ rozkręcać” rząd najczęściej z przyczyn finansowych ogłaszał rezygnację z dalszego jego wspierania.

Kredyt z „Rodziną na swoim”

Program „Rodzina na swoim” funkcjonował od 2006 roku, dzięki niemu możliwe było zaciąganie kredytu hipotecznego z dopłatami do pierwszych 96 rat zobowiązania. W efekcie beneficjenci mogli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Lecz trzeba pamiętać, że podpisanie umowy z bankiem to nie wszystko. Program zobowiązał kredytobiorców do przestrzegania konkretnych zasad,  na które musieli się zgodzić.  Pierwsza z nich to brak możliwości uzyskania prawa własności lub współwłasności innej nieruchomości mieszkalnej. Oznacza to, że by nie stracić dopłat, zakup innej  nieruchomości był możliwy dopiero po 8 latach kredytowania, czyli po zakończeniu dopłat do rat zobowiązania.

Drugim ograniczenie był zakaz wynajmu nieruchomości zakupionej w ramach programu innym osobom.  Złamanie zasady wiązało się z utratą dopłat. W czasie obowiązywania „Rodziny na Swoim” zmianie nie mógł ulec również rodzaj lokalu, przez 8 lat nieruchomość musiała pozostać wyłącznie lokalem mieszkalnym.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że z rządowego programu „ Rodzina na Swoim” skorzystało prawie 182 tys. kredytobiorców. Wartość udzielonych zobowiązań sięgnęła niemal 33 mld. zł. Największą grupę beneficjentów stanowiły osoby w wieku 30-34 lat, których było ponad 68,7 tys.  Na drugim miejscu znaleźli się nabywcy nieruchomości na kredyt z rządową dopłatą w wieku 25-29.

Rezygnacja z programu spowodowana była głównie przez jego zbyt wysokie obciążenie dla budżetu państwa.

Według ekspertów rynku nieruchomości podstawową wadą programu „Rodzina na Swoim” był sposób obliczania maksymalnego limitu ceny mkw. nieruchomości objętej preferencyjnym kredytem. Limit ten obliczany był na podstawie tzw. wskaźnika odtworzeniowego, czyli kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który jest ogłaszany przez wojewodów. Wskaźnik też ustalany jest na podstawie informacji przekazywanych przez deweloperów, którzy zawyżali go sztucznie, tak aby większa liczba budowanych przez nich mieszkań „łapała się” na dofinansowanie. W wyniku tego w niektórych miastach ceny mieszkań w ciągu dwóch lat wzrosły o ponad 100 %!

Źródło: opracowanie CERTUS na podstawie własnych danych oraz BGK

Zwiększone zainteresowanie kredytami “Rodzina na swoim” pojawiło się dopiero od 2009 roku. Oznacza to zatem, że od 2017 roku na dużo większą skalę może pojawić się problem rosnących rat kredytowych w programie “Rodzina na swoim”. Fakt, że 8 lat wcześniej kredytobiorca miał zdolność na spłatę docelowej raty, nie oznacza, że dzisiaj jego sytuacja finansowa jest taka sama. Ponadto, wiele osób “przyzwyczaiło się” do niskiej raty i gwałtowny skok może być wielkim szokiem.

„Mieszkanie dla Młodych” – dużo chętnych, lecz pieniędzy brak

Program Mieszkania dla Młodych ruszył w styczniu 2014 r. Jest on realizowany we współpracy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) oraz Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Polega na dofinansowaniu obowiązkowego przy kredytach hipotecznych wkładu własnego.

Od początku istnienia program Mieszkanie dla Młodych budził kontrowersje. Najczęściej powtarzanym zarzutem wobec MdM był dotąd fakt wspierania zakupu tylko nowych mieszkań. Jednak od początku września 2015 r. sytuacja ta uległa zmianie i również mieszkania z rynku wtórnego włączono do programu. Dzięki temu możliwość skorzystania z dopłat mają osoby, które mieszkają w mniejszych miejscowościach, gdzie handluje się głównie mieszkaniami z drugiej ręki .

Głównym problemem programu, podobnie jak w przypadku wcześniejszej „Rodziny na Swoim” są zbyt niskie limity cen metra kwadratowego, które dopuszczają zakup nieruchomości z dopłatą i ich dopasowania do warunków rynkowych.

Sporo kontrowersji budzi również zapis o  zakazie sprzedaży mieszkania obowiązujący przez 5 lat  od jego zakupu. Jeśli ktoś  sprzeda kupione z dopłatami mieszkanie, to będzie musiał zwrócić proporcjonalną część otrzymanych środków. To oczywiście zabezpieczenie przed sytuacją, w której ktoś zaciąga preferencyjny kredyt tylko po to, by otrzymać dopłatę i od razu go spłacić. Można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której młode małżeństwo kupuje z dopłatami kawalerkę, ale po dwóch latach rodzina się powiększa i istnieje pilna potrzeba, by zmienić lokal na większy. Mieszkania z dopłatami nie mogą sprzedać ani wynająć i jest to poważny problem.

Dla wielu osób planujących zakup mieszkania czy domu bardzo ważną informacją jest to, że w marcu 2016 skończyły się pieniądze na tegoroczne dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Jak informuje BGK nadal będzie można wnioskować o dopłaty wypłacane w 2017 r. lub 2018 r. Z tego rozwiązania skorzystają jednak głównie ci, którzy kupują nieruchomości w budowie, gdyż sprzedający gotowe mieszkania raczej nie zgodzą się to, aby zapłata części ceny nastąpiła dopiero w przyszłym roku.

Do tej pory z pomocy państwa skorzystały w dużej mierze osoby wychowujące dzieci – najwięcej, bo 23,6 proc. przyznanego w 2015 r. dofinansowania trafiło do małżeństw posiadających jedno dziecko, 8,8 proc. z co najmniej trojgiem dzieci, a z dwojgiem 7,51 proc. Ponadto, w ubiegłym roku wypłacono dodatkowe dofinansowanie na spłatę części kredytu dla 29 rodzin, które były już objęte programem „Mieszkanie dla młodych”, a którym urodziło się trzecie bądź kolejne dziecko.

W 2015 roku najwięcej umów z bankami kredytującymi podpisali mieszkańcy Mazowsza (4 762), Wielkopolski (3 782) oraz Pomorza (3 446). Najmniej umów dot. zakupu mieszkań ze wsparciem państwa podpisano w województwach opolskim (228) i świętokrzyskim (341).

Źródło: opracowanie CERTUS na podstawie własnych danych oraz BGK

Najem zamiast kredytu.

Fundusz Mieszkań na Wynajem to nowy program, którego zadaniem jest spopularyzować najem mieszkań, realizowany przez instytucjonalnych wynajmujących, w tym przypadku przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Według danych Eurostat niecałe 5 % Polaków wynajmuje mieszkania, a ponad 80 % kupuje na własność. Dla porównania w Niemczech mieszkalnictwo na wynajem stanowi ok. 60%, a w krajach skandynawskich ok. 30-40%. Dlatego tak ważna jest zrównoważona polityka mieszkaniowa wspierająca nie tylko zakup nieruchomości na własność, lecz również jej najem.

Program Fundusz na Wynajem  ma przyczynić się do zwiększenia  mobilności zawodowej Polaków i stanowić alternatywę dla osób szukających mieszkania, które nie mogą lub nie chcą brać długoletnich kredytów na jego zakup. Oferta obejmuje wynajem nowych mieszkań, wykończonych „pod klucz” w dobrym standardzie, z wyposażoną łazienką i kuchnią. Program działa do tej pory w kilku miastach Polski takich jak : Warszawa, Kraków, Poznań i Trójmiasto.

Rok 2015 Fundusz Mieszkań na Wynajem zamknął liczbą zakontraktowanych  2 400 lokali, z czego 380 zostało już oddanych do wynajmu, kolejnych 1 071 jest już zakupionych, a 949 jest w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. Do końca 2020 roku program ma dostarczyć na rynek mieszkaniowy ok. 20 tys. mieszkań na wynajem. Do siedziby BGK wpłynęło dotąd ok. 2000 wniosków. Wśród zainteresowanych znajdują się zarówno rodziny z dziećmi, jak i single oraz seniorzy.

Po zakupie pierwszych lokali przez Fundusz Mieszkań na Wynajem i ujawnieniu wysokości czynszów, wiele osób poczuło się zawiedzionych. Ceny najmu wynoszą od 740 do 2130 zł miesięcznie. Zdaniem ekspertów z rynku nieruchomości ceny te są znacząco wyższe od rynkowej średniej. Ta sytuacja przeczy wcześniejszym informacją o preferencyjnych warunkach najmu. BGK miał zaproponować czynsze nawet o 20 – 30 % niższe od średniej rynkowej poszczególnych miast. Dodatkowo cena najmu zależna jest od długości trwania umowy: im dłuższy okres jej trwania, tym niższy czynsz. Umowa może zostać zawarta na okres od 6 miesięcy do 4 lat z możliwością przedłużenia.

Źródło: opracowanie CERTUS na podstawie własnych danych

Dość wysokie czynsze to nie jedyna wada Funduszu Mieszkań na Wynajem.  Nie od dziś wiadomo, że polski rynek najmu lokali jest niewielki i mało profesjonalny. Działalność programu miała przekonać duże firmy deweloperskie do budowy mieszkań na wynajem. Główna bariera hamująca rozwój taniego wynajmu mieszkań jest ściśle związana z polityką społeczną naszego państwa. Duży deficyt lokali dla najuboższych sprawia, że rząd obawia się liberalizacji zasad eksmisji. Dlatego rolę mieszkań socjalnych pełnią lokale prywatne, komunalne i spółdzielcze, z których trudnej eksmitować osoby niepłacące czynszu. W takiej sytuacji budowa lokali socjalnych jest bardziej racjonalnym pomysłem na wydanie środków z BGK, niż niezbyt tani wynajem „czynszówek”. Warto wspomnieć, że na cel budowy mieszkań socjalnych od 2007 do 2014 roku BGK wydał 0,54 mld zł. Podana kwota nie wydaje się imponująca, gdy porównamy ją z przewidywanym kosztem zakupu 20 000 lokali przez Fundusz Mieszkań na Wynajem, który wyniesie ok. 5 mld zł.

 „Mieszkanie +” – nowa propozycja rządu „lekiem na całe zło”?

Kolejną propozycją rządu mającą za zadanie rozwiązać problem ograniczonej dostępności mieszkań jest program „Mieszkanie +”. Jak zapowiedziała pani premier jeszcze przed końcem kwietnia poznamy szczegółowe zasady nowego programu mieszkaniowego. Na dzień dzisiejszy pewne jest, że głównym celem zapowiedzianej inicjatywy będzie zapewnienie tanich kredytów hipotecznych oraz wsparcie rynku najmu. Aktualnie funkcjonujący program „Fundusz Mieszkań na Wynajem” jak twierdzi rząd zapewnia zbyt mało mieszkań w porównaniu z rzeczywistymi potrzebami osób poszukujących nieruchomości na wynajem. Zgodnie ze wstępnymi założeniami na tanie mieszkania mogłyby liczyć osoby o średnich dochodach. Dla osób najuboższych zaplanowano niższe koszty inwestycji : za mieszkanie zapłacą mniej, ale otrzymają niższy standard.

Bardzo pomocne dla rozwoju rynku mieszkaniowego mogą okazać się również wprowadzone w ostatnim czasie przez rząd elementy polityki społecznej i prorodzinnej, a dokładniej  uruchomiony program „Rodzina 500 +”, który niesie ze sobą szansę na poprawę sytuacji finansowej oraz zdolności kredytowej wielu Polaków.

Więcej o nowym programie będziemy mogli powiedzieć, gdy poznamy jego szczegółowe założenia i zasady funkcjonowania. Jednocześnie nie zapominajmy o wciąż trwających przygotowaniach do wcielenia w życie przedwyborczej obietnicy o budowie mieszkań za średnio 3-4 tys. zł/m2 na działkach należących do Skarbu Państwa.

Czy to kolejna nie do końca przemyślana propozycja naszego rządu na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce?