Okazuje się, że zakup działki pod wymarzony dom nie jest taką prostą sprawą. Dobrze, gdy jest ona pięknie położona, ale nie jest to ani jedyny, ani najważniejszy problem. Zanim ją kupimy, warto ją „prześwietlić” pod względem prawnym i technicznym, aby nie spotkały nas później „niespodzianki”, które podniosą koszty budowy, a nas przyprawią o palpitacje serca.

Co zatem trzeba zrobić? – Najpierw warto wybrać z wydziału geodezji wszystkie mapki danej działki, tj. zasadniczą i ewidencyjną oraz wypis z rejestru gruntów, który pokazuje, kto jest obecnie właścicielem działki – podpowiada Maciej Lalicki, współwłaściciel firmy STA-KO Postępowanie – Projekty – Wykonawstwo z Rzeszowa. – Dobrze jest też wziąć wypisy dotyczące działek wszystkich sąsiadów, abyśmy mieli rozeznanie, z kim będziemy sąsiadować.

Inna ważna rzecz to sprawdzenie, czy hipoteka działki nie jest obciążona długiem.

Kolejna sprawa: powinniśmy sprawdzić, czy mamy dostęp do drogi publicznej, a więc – czy do działki da się dojechać i dojść. Jeżeli takiego dojazdu nie ma, trzeba go zaprojektować. – A to oznacza kolejne opracowanie i kolejny wydatek, nie mówiąc o kosztach wykonania dojazdu, bo porządna droga to coś więcej niż tylko wysypanie kamienia – podkreśla Maciej Lalicki.

Kolejna kluczowa sprawa: media. Trzeba sprawdzić, czy na działce jest woda i kanalizacja. – Tego wszystkiego możemy się dowiedzieć od dysponenta mediów – informuje współwłaściciel firmy STA-KO. – Jeżeli nawet nie jesteśmy jeszcze właścicielami działki, to najlepiej wystąpić do niego, aby nam wszystko na temat mediów powiedział.

Choć oczywiście można poprzestać na informacji ustnej, Maciej Lalicki jest zwolennikiem tego, by informacje ważne dla naszej budowy mieć na piśmie. Wtedy mamy wszystko „czarno na białym”.

No dobrze, sprawę z wodą i ściekami mamy już uregulowaną, ale co z gazem i elektrycznością?  – Zakład Energetyczny udziela na piśmie zapewnienia, że na budynek jednorodzinny potrzebne jest przyłącze o mocy 14 kV i że on takie dostarczy – odpowiada współwłaściciel STA-KO. – Natomiast gazownia wystawia tzw. warunki techniczne, w których określa, skąd i na jakich warunkach będzie biegł gaz.

Jeżeli media są doprowadzone na naszą działkę – nie ma problemu. – Jeżeli natomiast idą tylko do sąsiednich działek, powinniśmy jeszcze przed zakupem działki porozmawiać z sąsiadami, czy nam je udostępnią, albo sprzedający powinien nas zapewnić, najlepiej na piśmie, że już zawarł w tej sprawie stosowne umowy z sąsiadami – podpowiada Maciej Lalicki. – Po to, żeby się później nie okazało, iż sąsiad powie: nie pozwolę. Mieliśmy już takie przypadki, że sąsiad odmawiał na zasadzie: nie, bo nie. A właściciel działki, żeby mieć wodę czy kanalizację, musiał zrobić sieć, a to dodatkowe koszty.

Następna sprawa, na którą trzeba zwrócić uwagę: jakiej kategorii jest grunt, na którym chcemy się budować – czy jest to działka budowlana, czy trzeba ją przekwalifikować. – Częstym błędem naszych klientów jest to, że myślą, iż kupili działkę budowlaną, bo ma ona media, a wokół znajdują się budynki mieszkalne. Tymczasem to wcale nie musi być działka budowlana. Jeżeli grunt ma kategorię IV, nie ma większego problemu. Ale jeżeli wyższą, to należy zrobić wyłączenie z produkcji rolnej, co wiąże się z oddzielnym postępowaniem administracyjnym – podkreśla Maciej Lalicki. Wtedy w pewnych przypadkach przez 10 lat trzeba będzie płacić roczny podatek.

Dalej: warto sprawdzić, czy teren nie jest zalewowy, zmeliorowany lub czy w okolicy nie znajduje się ciek wodny. Wymaga to dodatkowych uzgodnień i opracowań podwyższających koszty budowy. Warto też sprawdzić, czy na działce nie ma drzew, a nawet krzewów, na których wycięcie trzeba mieć pozwolenie, co również wiąże się z kolejnymi kosztami.

Maciej Lalicki jest zwolennikiem tego, by przed kupnem działki pod dom jednorodzinny zlecić badania geologiczne. Nie są one kosztowne w porównaniu z ceną działki, a dadzą niezbędną wiedzę na temat warunków gruntowych. Jeżeli grunty są gorsze, to może to być wskazówka do tego, by np. zrobić tam szersze fundamenty, co znów wiąże się z kosztami. – Możemy np. interesować się zakupem działki, która przez lata była terenem rolnym i okaże się, że metr pierwszej warstwy jest nasypem niekontrolowanym i należy dokonać wymiany gruntu –  zauważa przedstawiciel firmy STA-KO.

Nasz ekspert doradza, że najlepiej kupować działkę już z warunkami zabudowy, bo wtedy nie tylko bardzo dużo o niej wiemy, ale odpada także cały proces przygotowania inwestycji, który opisywaliśmy wcześniej. Warunki zabudowy są „dekalogiem” dla projektanta tudzież inwestora, opracowanym przez uprawnionego architekta urbanistę, zawierającym wytyczne, jak zaprojektować budynek. Warunki zabudowy nie są potrzebne tam, gdzie obowiązuje tzw. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki i zasady zagospodarowania terenu.

Następnym krokiem będzie wizyta u uprawnionego projektanta, który powinien opracować taką koncepcję domu, aby było możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie dysponując warunkami zabudowy, powinien – opierając się na własnym doświadczeniu – opracować taką prognozę, która nie będzie odbiegała od rzeczywistych warunków zabudowy. Kiedy już mamy warunki zabudowy, bardzo ważna jest analiza, czy projekt da się w ogóle zrealizować w takim kształcie, jaki sobie wymarzyliśmy, czy też konieczne są korekty. Czasami, zwraca uwagę nasz ekspert, inwestor kupuje działkę z warunkami zabudowy określonymi kilka lat temu, podczas gdy sytuacja wokół działki znacząco się zmieniła. Wtedy trzeba wystąpić o nowe warunki zabudowy.

Tu ważna uwaga: Jeżeli właściciel działki sprzedaje ją bez przygotowania procedury do uzyskania warunków zabudowy, to można ją zakupić bez tego dokumentu, pod warunkiem, że jest bardzo duże prawdopodobieństwo wykonalności „domu marzeń” kupującego działkę. Jednakże, jak podkreśla Maciej Lalicki, wiąże się to z pewnym ryzykiem. Dlatego nasz ekspert uważa, że najlepiej zlecić postępowanie lokalizacyjne specjalistycznej firmie, która posiada długoletnie doświadczenie w tym zakresie. – Jednakże, gdy do naszej firmy przychodzi potencjalny inwestor, mówimy mu, że nie jesteśmy wróżbitami i nie wiemy, jakie będą warunki zabudowy, choć – jeżeli znamy dobrze okolicę – to jesteśmy w stanie założyć, co określi urbanista – podkreśla współwłaściciel firmy STA-KO.

Z praktyki naszego eksperta wynika, że cały proces przygotowania działki pod projektowanie na niej domu (sprawdzenie pod kątem prawnym i technicznym, określenie warunków zabudowy i innych) może trwać nawet do roku. – Działkę można wstępnie sprawdzić w ciągu jednego do dwóch miesięcy. Jednak określenie m.in. warunków zabudowy może trwać długo. Także wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest w opracowaniu, trzeba swoje odczekać – podkreśla Maciej Lalicki.