Budowa domu krok po kroku

| 3.10.2016 | Artykuł sponsorowany

Budowa domu Fot. Pixabay.com

Budowa domu to duże wyzwanie i poważne przedsięwzięcie. Zważywszy na to, że zwykle jest inwestycją na całe życie, warto dobrze przemyśleć każdy jej krok i stworzyć harmonogram prac, dzięki któremu można  sprawnie przebrnąć przez kolejne etapy.

Budowa domu – od czego zacząć?

Budowę domu można podzielić na poszczególne etapy, z których każdy kolejny powiązany jest  z poprzednim. Nie można bowiem rozpocząć budowy bez wybrania projektu domu; sam projekt, natomiast, często jest w dużym stopniu zależny od tego, jaką inwestor dysponuje działką.

Poniżej opisano kolejno, krok po kroku, jakie działania powinna podjąć osoba zainteresowana budową domu jednorodzinnego.

Krok 1 – Wybór działki

Już samo wybranie odpowiedniego miejsca pod budowę domu jednorodzinnego jest zadaniem wymagającym skrupulatności i rozeznania w temacie. Jeśli inwestor nie dysponuje własnym gruntem, na którym mógłby postawić budynek, przed nabyciem działki powinien sprawdzić szereg istotnych informacji na jej temat.

Co należy sprawdzić przed zakupem działki:

  1. Zapisy w KW – w księdze wieczystej można sprawdzić kto jest właścicielem działki i ile osób ma prawo do dysponowania gruntem. Dowiemy się też jaka jest jej powierzchnia, przeznaczenie oraz czy istnieją jakiekolwiek obciążenia w postaci hipoteki, służebności itp.
  2. MPZP lub SUiKZP wraz z warunkami zabudowy – jeśli działka objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w dokumencie znajdą się informacje na temat rodzaju dopuszczalnej zabudowy, wymaganej formy architektonicznej, wymiarów budynku itd. Dla terenów nie objętych MPZP, warto sprawdzić zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), z których można wnioskować, czy na danym terenie nie będzie ograniczeń w zakresie budowy domu jednorodzinnego. Konieczne jest też uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
  3. Uzbrojenie – warto sprawdzić u dostawców energii, gazu i wody, czy istnieje możliwość podłączenia mediów i z jakimi kosztami się to wiąże.
  4. Powierzchnia i kształt działki – wkomponowanie bryły budynku w działkę o szerokości mniejszej niż 16 m może być trudne. Uwzględnia się tu odrębne przepisy określające wymagane prawem odległości od sąsiednich działek budowlanych.
  5. Usytuowanie działki względem kierunków geograficznych – choć zależy to od indywidualnych upodobań inwestora, to większość ludzi preferuje usytuowanie tarasu i ogrodu od południa, dzięki czemu budynek jest dobrze doświetlony. Warto sprawdzić w terenie, czy nie ma żadnych barier, które ograniczą dostęp promieni słonecznych.
  6. Badania geotechniczne – od rodzaju gruntu zależy, czy na danym terenie możliwe jest posadowienie budynku i jaki rodzaj fundamentu będzie wystarczający dla rozpoczęcia budowy domu. Istotny jest także poziom wód gruntowych. Wybór betonu o odpowiedniej klasie ograniczy ryzyko przenikania wody przez ściany piwnic.
  7. Otoczenie – istotny wpływ na użytkowników domu wywierać może bliższe i dalsze sąsiedztwo parceli. Położone niedaleko lotnisko, ruchliwa ulica czy zakłady przemysłowe mogą okazać się bardzo uciążliwe.
  8. Infrastruktura – kupując działkę, warto sprawdzić odległość od sklepów, przychodni oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Ważne jest także to, jak na danym terenie działa komunikacja miejska i ile kilometrów musimy pokonać, by dotrzeć do najbliższego przystanku. Działka oddalona od sąsiedztwa jest wspaniałym miejscem do wypoczynku, może jednak okazać się przekleństwem, gdy samochód odmówi posłuszeństwa.

Krok 2 – Projekt domu

Kiedy inwestor posiada już prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, bądź dany teren objęty jest MPZP, nie ma przeszkód, by, biorąc pod uwagę zapisy zawarte w ww. dokumentach, rozpocząć poszukiwania projektu architektoniczno-budowlanego wymarzonego domu. Wyboru można dokonać spośród projektów powtarzalnych, tzn. gotowych, dostępnych w niektórych biurach projektowych lub stworzonego przez uprawnionego architekta na indywidualne zamówienie. Przy zleceniu indywidualnego opracowania, zaleca się nadzór autorski projektanta. Z jednej strony podnosi to nieco koszty wykonania dokumentacji, z drugiej – w przypadku wystąpienia ewentualnych problemów, możemy liczyć na pomoc ze strony autora. Pozostaje jeszcze kwestia planu zagospodarowania działki, w którym określone zostanie usytuowanie budynku, wyznaczone drogi dojazdowej, zieleni na działce itd. W tym celu należy zamówić u uprawnionego geodety lub w wydziale geodezji właściwego ze względu na miejsce budowy domu urzędu gminy mapę do celów projektowych. Plan zagospodarowania działki wykonać może:

  • przy projektach powtarzalnych – wybrany przez inwestora, miejscowy architekt;
  • przy projektach wykonanych na indywidualne zamówienie – autor projektu domu.

Krok 3 – Pozwolenie na budowę

W świetle znowelizowanego w 2015 r. prawa budowlanego inwestor nie ma już obowiązku występowania o wydanie pozwolenia na budowę. W trybie obecnie obowiązujących przepisów budowa domu może zostać rozpoczęta po dokonaniu zgłoszenia takiego zamiaru. Do zgłoszenia należy załączyć:

  • 4 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego domu;
  • oświadczenie o dysponowaniu prawem własności nieruchomości;
  • wypis z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy;
  • informację o obszarze oddziaływania obiektu;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jeśli dotyczy.

Jeśli w ciągu 30 dni od dokonania zgłoszenia starosta nie wniesie żadnych zastrzeżeń, można założyć, że otrzymano zgodę i rozpocząć roboty budowlane.

Krok 4 – Stan zerowy

Po dokonaniu formalności urzędowych, będzie można rozpocząć prace w terenie. Jedną z pierwszych czynności, jakich trzeba dokonać, jest ogrodzenie placu budowy. Następnie należy wytyczyć budynek, co leży w gestii uprawnionego geodety. Wytyczenie budynku następuje zgodnie z zaleceniami kierownika budowy i planem zagospodarowania działki. Czynności do wykonania w dalszej kolejności to: niwelacja terenu oraz przyłączenie do sieci infrastruktury technicznej, niezbędnej przy budowie. Pierwsze prace związane z wznoszeniem budynku, to roboty ziemne, które przygotowują grunt pod budowę fundamentów i ewentualnie podpiwniczenia, jeśli takie było założenie projektu. Głębokość posadowienia fundamentów zależy od takich czynników, jak:

  • nośność gruntów,
  • poziom wód gruntowych,
  • strefa przemarzania,
  • podpiwniczenie,
  • ewentualne budynki przylegające.

Dla domów niepodpiwniczonych, głębokość fundamentów powinna sięgać poniżej strefy przemarzania, a zarazem być adekwatna do rodzaju podłoża. Budowa domów podpiwniczonych jest znacznie kosztowniejsza, szacuje się, że nawet o 30 %. Związane jest to z koniecznością wykonania wykopów, odpowiedniej izolacji ścian piwnic oraz drenażu odwadniającego. Wysoki poziom wód gruntowych wiąże się z ryzykiem nawilgacania i przenikania do piwnic wody. Zastosowanie wodoszczelnych betonów oraz materiałów izolacyjnych znacznie ogranicza ryzyko zalania piwnicy.

Fundament jest podstawą każdego budynku i jednym z najważniejszych elementów konstrukcyjnych. Błędy w zakresie wykonawstwa oraz doboru odpowiednich materiałów, mogą mieć wpływ na późniejsze użytkowanie budynku i zwykle są nie do naprawienia. Warto zatem już na początku zadbać o wybór właściwego betonu, który zapewni odpowiednią wytrzymałość oraz odporność na korozję wywołaną dostępem wilgoci i dwutlenku węgla. Przy wyborze betonu na fundamenty domu należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak:

  • gęstość zbrojenia,
  • ewentualne czynniki korozyjne,
  • konsystencja mieszanki betonu itp.

Po umieszczeniu w wykopie zbrojenia, ławy zwykle wypełniane są betonem klasy C16/20.  Zważywszy jednak na fakt, że wybór właściwego materiału w przypadku fundamentu jest bardzo istotny, w razie wątpliwości warto skontaktować się bezpośrednio z producentem betonu http://betonnadom.pl/, który udzieli niezbędnych informacji i doradzi, jaka klasa beton będzie najwłaściwsza.

Beton zastosowany do wykonania piwnic jest równie istotny, jak ten, z którego budowane są fundamenty. Również on powinien wykazywać wysoką wodoszczelność. Zastosowanie znajduje tu beton zbrojony FIBRON z domieszką rozproszonych włókien, których zdaniem jest ograniczanie przecieków wody przez ścianę.

Etap zerowy kończy rozprowadzenie kanalizacji poziomej.

Krok 5 – Stan surowy

Kolejnym krokiem jest wymurowanie ścian, komina oraz schodów żelbetonowych. Prace mogą być  w rozmaitych technologiach i z zastosowaniem różnych materiałów. Przygotowanie więźby i pokrycie dachu, to jedne z najtrudniejszych prac konstrukcyjnych. Po ich zakończeniu uzyskuje się stan surowy otwarty. Wstawienie stolarki okiennej i drzwiowej coraz bardziej zbliża do zakończenia prowadzonej krok po kroku budowy domu.

Krok 6 – Instalacje oraz tynki

Wykonanie instalacji wewnętrznych powinno przebiegać zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami bezpieczeństwa. Ważne, by prace były prowadzone przez osoby, posiadające właściwe uprawnienia. Na ich zakończenie powinno się dokonać sprawdzenia i odbioru instalacji.

Wraz ze zrobieniem wylewek podłóg i tynków dom zaczyna powoli nabierać swojego ostatecznego wyglądu.

Krok 7 – Wykończenie

W kolejnym, przedostatnim już etapie, należy zamontować w budynku urządzenia grzewcze oraz przeprowadzić prace wykończeniowe, takie jak biały montaż, posadzki, wyposażenie kuchni i malowanie ścian. Ostatnim zadaniem pozostaje wykonanie elewacji budynku.

Krok 8 – Wielki finał

Ukoronowaniem poniesionego przy budowie domu trudu, jest zgłoszenie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego faktu zakończenia budowy domu. Brak sprzeciwu z jego strony w ciągu 21 dni od zgłoszenia, oznacza zielone światło dla dopełnienia przez inwestora innych formalności związanych z zamieszkaniem w nowym domu.

Choć początkowo inwestor może nie wiedzieć  od czego zacząć budowę domu, po dokładniejszym przeanalizowaniu zadań niezbędnych do wykonania i stworzeniu przejrzystego harmonogramu, wszystko staje się jasne. To, na co należy zwrócić szczególną uwagę, to:

  • dokładna analiza wszystkich dokumentów dotyczących działki, na której ma stanąć dom, jeszcze przed jej nabyciem;
  • wybór dobrej ekipy budowlanej, która rzetelnie wykona powierzone jej zadanie;
  • wybór odpowiednich materiałów, które zapewnią komfort i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Ten ostatni aspekt jest o tyle łatwy, że budujący dom, mogą liczyć na nieodpłatna poradę w zakresie wyboru klasy betonu na fundamenty, ściany, podłogi, ogrodzenie i wszelkie inne elementy związane z wzniesieniem budynku, o czym więcej można dowiedzieć się na stronie http://betonnadom.pl/zastosowania-betonu.

REKLAMA

Doceniamy jakość materiałów budowlanych

| 8.11.2011 | Anna Olech

fot. T. Poźniak

Jak ściany, to przede wszystkim z czerwonej cegły. Jak dach, to z blachy, ale na dachówkę ceramiczną również pojawiają się chętni. W wyborze materiałów, z których powstają nasze domy, jesteśmy raczej tradycjonalistami. Ale równocześnie doceniamy jakość i nie wahamy się zainwestować w produkty wysokiej klasy. A że oferta rynku materiałów budowlanych jest na tyle szeroka, więc ich dobór zależy właściwie tylko od zasobności portfela. Na szczęście dziś rynek jest stabilny i w ostatnim czasie nie zaskakuje swoich klientów, choć kilka lat temu musieli się oni liczyć ze sporymi wahaniami cen. 

Stawiamy na profesjonalistów

Branża budowlana zmienia się właściwie każdego roku, choć nie są to zmiany rewolucyjne, co też może być powodem, że wielu nawet nie zauważamy. A tymczasem każde kolejne 12 miesięcy przynosi coś innego. – W ostatnich latach szczególnie widoczne zmiany dokonały się na rynku budownictwa jednorodzinnego – mówi Zygmunt Bijoś, dyrektor Centrum Budowlanego BOZ w Rzeszowie. – Przeszedł on, a w zasadzie ciągle przechodzi, ponieważ ten proces jeszcze się nie zakończył, pewien rodzaj transformacji polegającej na wyeliminowaniu z łańcucha handlowego rzeczywistego inwestora. Jego rolę w kontaktach z handlowcami przejął wykonawca. To on realizuje w imieniu klienta zakupy, nierzadko decydując również o wyborze konkretnego produktu. System gospodarczy budowy domów odchodzi do przysłowiowego lamusa. Wprawdzie zasobność portfela inwestora jest ciągle czynnikiem decydującym przy podejmowaniu decyzji o wyborze systemu realizacji inwestycji, jednakże coraz większa grupa inwestorów powierza realizację swoich domów profesjonalistom.

Powrót do tradycji

Nieustające zmiany zachodzą również na rynku materiałów budowlanych, których oferta nieustannie się poszerza. Choć zdaniem osób z branży, zazwyczaj nie mają one wielkiego znaczenia w ogólnych wynikach sprzedaży. Materiały znane i cenione od lat, wciąż cieszą się największą popularnością, i nawet po okresie zmniejszonego zainteresowania nimi, ponownie są najchętniej kupowane. – Najlepszym przykładem jest chociażby segment materiałów ściennych. Po okresie królowania wyrobów porotheryzowanych, czyli ceramiki przetworzonej, pod wpływem presji zmniejszania kosztów budów, do łask klientów wracają materiały tradycyjne. Coraz liczniejsze grono nabywców znajduje zarówno ceramika nieprzetworzona, jak i pianobeton, zarówno szary, jak i biały. Na rynku inwestycyjnym z kolei można zaobserwować wyraźny wzrost zainteresowania silikatem, jako materiałem o dobrych parametrach akustycznych. Z tego względu jest chętnie wykorzystywany jako przegroda pomiędzy sąsiadującymi mieszkaniami – wyjaśnia dyrektor Bijoś z BOZ.

REKLAMA

Dobre, trwałe, na lata

W procesie budowy domu, ważną i jednocześnie kosztowną inwestycją jest dach. Możliwości w doborze materiału, którym zostanie on pokryty, jest bardzo dużo, a o ostatecznym wyborze, w głównej mierze decyduje cena. Tanim i stosunkowo trwałym materiałem jest oczywiście blacha. – W naszym regionie ciągle dominującym materiałem jest właśnie blacha, blachodachówka – potwierdza Włodzimierz Cupryś, dyrektor handlowy PCMB w Rzeszowie. – Ale coraz częściej kupowana jest również dachówka ceramiczna. Jest ona materiałem znacznie droższym, ale pomimo ceny, zainteresowanie tym rodzajem pokrycia dachowego wzrasta. Dachówka jest trwalsza, ładniejsza, nadaje całości domu odpowiedniego smaku.
Na jakość stawimy również w przypadku innych materiałów, zarówno do budowy, jak i wykończenia wnętrza. Klienci składów i centrów budowlanych coraz częściej szukają czegoś innego, niepowtarzalnego, nowocześniejszego.Handlowcy przyznają, że najwięcej sprzedaje się materiałów tańszych, ze średniej półki cenowej, i raczej ta sytuacja nie ma szans się zmienić. Ale klientów z większymi oczekiwaniami co do jakości, a z tym w sposób naturalny związana jest także wyższa cena, jest coraz więcej. Wysokiej klasy glazura, ceramika sanitarna, farby, okna czy drzwi, znajdują swoich odbiorców. Klienci liczą, że inwestując w droższe materiały unikną materiałowych bubli, których niestety na rynku nie jest mało. To jedna z bolączek tej branży.

Jakie materiały taki fachowiec

Z rynkiem materiałów budowlanych ściśle powiązane jest wykonawstwo. Okazuje się, że cena robocizny jest w dużym stopniu uzależniona od zakupionego przez inwestora materiału. – Firmy wykonawcze, które montują droższe wyposażenie, muszą odznaczać się większymi kwalifikacjami, więc i koszty ich wynajęcia są wyższe – zwraca uwagę Włodzimierz Cupryś. – Taka jest zależność. Jeśli klient wybiera droższe materiały, np. glazurę łazienkową, to musi wspierać się droższymi fachowcami. Często sam klient prosi wykonawcę o radę przy wyborze materiałów, i bywa, że poleca on te, na których lepiej mu się pracuje. Mogą być oczywiście tańsze, ale równie dobrze mogą być z wyższej półki cenowej. A poza tym zdarza się, że wykonawca widząc, że klient zainwestował spore pieniądze w materiały, odpowiednio więcej liczy za swoje usługi.

Osoby z branży przyznają, że rynek jest dynamiczny, ale niechętnie dają się nakłonić do przewidywania sytuacji na rynku materiałów budowlanych. Twierdzą, że jest to właściwie niemożliwe, gdyż zbyt wiele czynników ma na niego wpływ. Można jedynie przewidywać, na podstawie badań prowadzonych m.in. przez Główny Urząd Statystyczny, że dotychczasowe tendencje się utrzymają, czyli ceny będą nieznacznie rosły. Wiele wskazuje również na to, że największym zainteresowaniem będą cieszyły się materiały stosowane do robót wykończeniowych oraz instalacyjnych, czego skutkiem będzie wzrost ich cen. Jednak obecnie na rynku mamy do czynienia z nadprodukcją materiałów, więc i siłą rzeczy, ceny muszą być konkurencyjne. Dodatkowo rynek ten jest bardzo otwarty i w przypadku jakiegokolwiek braku, istnieją duże możliwości importu materiałów z państw ościennych. A to z pewnością ma spory wpływ na w miarę ustabilizowaną sytuację.

NAJPOPULARNIEJSZE W DZIALE Domy