Pierwszy kwartał każdego nowego roku to okres wielu postanowień i kluczowych zmian w naszym życiu, ale również dobry czas na podsumowanie minionego roku. Sprawdzimy, co się zmieniło na rynku mieszkaniowym w 2016. Czy okazał się rekordowy? Co przyniesie rok 2017 ?

Edyta Betleja

Spektakularny sukces deweloperów

Rok temu, gdy podsumowywaliśmy 2015 r., liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Rzeszowie po raz pierwszy przekroczyła 2000 lokali, plasując się na poziomie ok. 2400. Każdy z nas wtedy z wielkim zaciekawieniem patrzył na kolejny rok. Czy zdołamy pobić rekord? Czy mieszkaniówka w Rzeszowie wciąż będzie piąć się w górę? Jak długo jeszcze potrwa hossa?

Najnowsze dane, dotyczące 2016 r., opublikowane przez GUS, okazały się pozytywnym zaskoczeniem. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, przekroczyła magiczną liczbę 3000, podobnie jak liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Ponad połowa z rozpoczętych budów to mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem, co świadczy o wciąż niesłabnącej aktywności rzeszowskich deweloperów.

W ciągu całego 2016 roku ukończono budowę 2 907 mieszkań – o ok. 20% więcej niż w roku poprzednim. Porównując z tymi wynikami dane z 2015 roku, trzeba stwierdzić, że największy wzrost można zauważyć we wzroście liczby wydanych pozwoleń na budowę – o ponad 30%, a mieszkań, których budowę rozpoczęto – o ponad 20%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania ponad 60% to mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Wynik jest imponujący. Jak się okazuje, na rzeszowskim rynku mieszkaniowym wciąż trwa dobra passa, dużo się buduje, a chętnych na zakup, póki co, nie brakuje.

W samym IV kwartale 2016 r. oddano do użytkowania 1091 mieszkań! Dla porównania, w analogicznym okresie poprzedniego roku liczba ta wyniosła 526 lokali, czyli o ponad połowę mniej. Natomiast w ostatnim kwartale 2016 r. rozpoczęto budowę aż 1140 mieszkań – daje to dobrą prognozę na I kw. 2017 r., jak i cały rok. Takie wzrosty pozwalają nabywcom ze spokojem patrzeć w przyszłość , wybór powinien być spory.

2016 – obiecujący początek i nerwowa końcówka

Zapewne na tak fenomenalną końcówkę roku wpłynął program MdM, a dokładniej pogłoski o zakończeniu programu i wyczerpaniu środków na dofinansowanie. Ostatnia szansa na zakup mieszkania na preferencyjnych warunkach spowodowała, że wnioski zaczęły spływać lawinowo. Mimo, że pula pieniędzy w programie MdM na rok 2017 była większa niż w roku 2016, od 1 lutego br. BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków. Oznacza to, że w ciągu miesiąca wykorzystano 95% środków na dopłaty w ramach programu na ten rok. Pozostawione 5% różnicy przeznaczane jest na wypłaty dla rodzin wielodzietnych oraz na zapewnienie środków dla wniosków złożonych w dniu ukazania się komunikatu BGK. Przypomnijmy, iż nadal istnieje możliwość składania wniosków z datą wypłaty przypadającą na 2018 r., z tej puli wykorzystano ok. 23% dostępnych środków.

Do 10 stycznia 2017 roku zawarto 74 980 umów kredytowych ze wsparciem programu MdM (71 747 z nich dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego (ok. 95%), a 3 233 – domu jednorodzinnego (ok.5%)). Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredytowych to 1,8 mld zł.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę strukturę wniosków z limitu 2017 r., które napłynęły po 1 stycznia br., to udział rynku pierwotnego i wtórnego rozkłada się równomiernie i wynosi w przybliżeniu po 50%. Natomiast jeśli chodzi o beneficjentów ubiegających się o dofinansowanie, to ok. 40% z nich stanowiły osoby samotne i małżeństwa bezdzietne, ok. 20% rodziny z jednym dzieckiem, natomiast rodziny wielodzietne – niecałe 3%. Zatem program nie spełnił swojego podstawowego założenia o wsparciu przede wszystkim rodzin wielodzietnych. Jak pokazują statystyki, z programu najwięcej skorzystały single oraz młode małżeństwa nie mających dzieci.

Ogromne zainteresowanie programem „Mieszkanie dla młodych” w ostatnim czasie zauważamy również w Rzeszowie. Chociaż na tle innych województwa wypadamy nie najlepiej. Dla porównania, w naszym województwie złożono ok. 2% wszystkich wniosków o dopłatę w ramach MDM, natomiast w województwie mazowieckim 16%, wielkopolskim 14%, czy pomorskim – 13%.

Jednym z warunków uzyskania dofinansowania jest cena nieruchomości, która nie może przekroczyć limitu obowiązującego w danym regionie. Dla naszego miasta maksymalna cena 1 m kw. powierzchni użytkowej dla rynku pierwotnego, obowiązująca w I kwartale 2017 r., wynosi 4417,6 zł, natomiast dla rynku wtórnego 3614,4 zł. Dla gmin sąsiadujących z Rzeszowem te wskaźniki ustalono odpowiednio na 4177,8/m kw. i 3418,2 zł/m kw. Można oszacować, że młoda rodzina, kupująca mieszkanie w Rzeszowie, może otrzymać w ramach dopłaty z MdM ok. 20 tys. złotych w przypadku, gdy nie ma dzieci. Jeśli jest to rodzina z trójką dzieci, to otrzyma nawet 75 tys. złotych.

Gotówka, czy kredyt?

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2016 r. dwie trzecie mieszkań kupowanych było za gotówkę. W badaniu wzięto pod uwagę siedem największych rynków deweloperskich (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) Powód? Coraz więcej osób woli zainwestować swoje oszczędności w zakup mieszkania, który traktowany jest wtedy jako inwestycja przynosząca większy zysk, niż trzymać środki na lokatach bankowych. Powodem rezygnacji z takiej formy „pomnażania” własnego kapitału jest malejąca stopa procentowa (niecałe 2% w przypadku trzymiesięcznych lokat).

Wśród osób, które zdecydowały się w 2016 r. na zakup mieszkania za gotówkę, 30% to inwestorzy, którzy nabyli lokum w celu późniejszego wynajmu. Grupa potencjalnych najemców jest coraz większa, młodzi Polacy coraz częściej decydują się na najem mieszkania niż jego kupno. Coraz większy wpływ na rynek najmu mają również imigranci, przede wszystkim Ukraińcy przyjeżdżający do Polski na studia lub za pracą. Taka forma inwestowania oszczędności jest tym bardziej opłacalna, że ceny najmu mieszkań z roku na rok są coraz wyższe. Zmieniają się wymagania przyszłych najemców. Decydują się oni coraz częściej na mieszkania w nowym budownictwie, o wyższym standardzie, w atrakcyjnej lokalizacji, co wpływa na cenę.

Powodem ożywienia na rynku najmu są coraz większe utrudnienia w dostępie do kredytów. Z raportu AMRON wynika, że w III kw. 2016 r. zawarto o 13,20% umów kredytowych na zakup mieszkania mniej, niż w poprzednim kwartale. Obowiązek posiadania z roku na rok coraz większego wkładu własnego jest główną przyczyną spadku zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Od stycznia obowiązuje 20-proc. wkład własny, dla wielu młodych Polaków pożyczka na takich zasadach jest niedostępna.

Drugą grupę stanowią rodziny, których sytuacja finansowa w ostatnim czasie się poprawiła i podjęły decyzję o zakupie większego mieszkania oraz zamożni rodzice kupujący mieszkania dla swoich dzieci wkraczających w dorosłe życie.

W ostatnim kwartale 2016 r. średnia cena transakcyjna mieszkania w Rzeszowie na rynku pierwotnym wyniosła 5036 zł/m kw. W porównaniu do poprzedniego kwartału nastąpił wzrost o 17zł/m kw. Jest to najwyższa cena licząc od 2007 r. Co ciekawe, cena ofertowa nowego mieszkania w Rzeszowie w IV kw. 2016 r. była niższa od ceny transakcyjnej i wyniosła 4 842 zł /m kw.

2017 r. – więcej mieszkań na wynajem

Według ekspertów, duża mobilność zawodowa Polaków, a co się z tym wiąże – większe zapotrzebowania na lokale mieszkalne pod wynajem, spowoduje w 2017 r. wzrost zainteresowania i zaangażowania deweloperów w budowę mieszkań pod wynajem. Dzięki poprawiającej się sytuacji na rynku pracy, wzrostowi zarobków oraz spadkowi poziomu bezrobocia popyt na inwestycje w nieruchomości dalej będzie odgrywał istotną rolę na rynku.

Również polski rząd postanowił wyjść naprzeciw potrzebom młodych Polaków, oferując program „Mieszkanie +”, który będzie polegał na najmie mieszkania po cenach niższych od rynkowych z możliwością dojścia do własności. Program skierowany jest do osób, które nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego, a zarazem których nie stać na wzięcie kredytu hipotecznego, czy na najem mieszkania po cenach rynkowych. Skorzystać z programu będą mogli wszyscy, bez względu na wiek. Z niepotwierdzonych informacji wynika, że pierwsze zapisy na mieszkania rozpoczną się już w połowie tego roku. Dotychczas BGK podpisał

57 porozumień z samorządami, które zgłosiły chęć uczestnictwa. Wstępnie wytypowano 180 ha gruntów, na których ma powstać ok. 15 tys. mieszkań. Pierwsze z nich trafią na rynek w 2019 r. Według wstępnych szacunków, przeciętny czynsz najmu mieszkania wyniesie ok. 10-20 zł/m kw. W przypadku najmu z możliwością dojścia do własności będzie wyższy o ok. 20%. Ponadto lokator będzie pokrywał dodatkowo opłaty eksploatacyjne oraz media.

26 października 2016 r. Rzeszów również oficjalnie dołączył do grona miast, które zadeklarowały chęć uczestnictwa w programie. Na wytypowanej przez władze miasta Rzeszowa działce o powierzchni ok. 1,4 ha ma powstać ok. 160 tanich mieszkań na wynajem. Po przeprowadzeniu szczegółowej analizy terenu oraz uzyskaniu pozytywnej oceny inwestycji, będzie możliwe zawarcie umowy inwestycyjnej. Oprócz Rzeszowa na liście miast, które zgłosiły się do programu znalazły się jeszcze trzy podkarpackie miasta : Stalowa Wola, Nowa Dęba i Dębica.

Trudno przypuszczać jak nowy program wpłynie na rynek mieszkaniowy i czy okaże się dużą konkurencją dla firm deweloperskich. Wciąż nie znamy szczegółowych zasad funkcjonowania programu, a podane informacje są często niekonkretne i zbyt ogólnikowe. Na dokładną analizę będziemy musieli jeszcze poczekać.

Wiele ułatwień dla inwestorów

1 stycznia 2017 r. weszła w życie ustawa z 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Ustawa wprowadza ułatwienia i uproszczenia m.in. dla inwestorów budowlanych. Nowe przepisy wydłużają listę robót budowlanych, które będzie można przeprowadzić bez uzyskania pozwolenia na budowę lub ich zgłoszenia. Dotyczy to następujących inwestycji: parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m kw.; suszarni kontenerowych do 21 m kw.; instalacji klimatyzacyjnych, przydomowych basenów i oczek wodnych do 50 m kw., wiat o powierzchni zabudowy do 35 m kw. ,budowy zjazdów z dróg krajowych i powiatowych oraz zatok parkingowych na tych drogach. W celu przyśpieszenia rozpoczęcia zamiaru inwestycyjnego wprowadzono także skrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu do zgłoszeń budowy z 30 do 21 dni. Istotną zmianą jest również możliwość odstąpienia od zapisów w projekcie budowlanym, wynosząca nie więcej niż 2%, bez ubiegania się o projekt zamienny.

To nie koniec niespodzianek w prawie budowlanym, jakie szykuje dla nas rząd. Istotną zmianą w tym roku ma być wprowadzenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Głównym celem projektu jest uproszczenie procesu inwestycyjnego poprzez ujednolicenie procedur. Nowym rozwiązaniem ma być wprowadzenie zgody budowlanej – dokumentu, który ma zastąpić wiele obowiązujących aktualnie decyzji administracyjnych, takich jak: warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy czy zmianę sposobu użytkowania. Inwestycje będą podzielone na 6 kategorii, które zadecydują o tym w jakiej procedurze może być ona realizowana i jakiej zgody organu administracji publicznej wymaga się do jej rozpoczęcia. Nowy projekt przewiduje również wiele ułatwień dla architektów. Do wniosku o wydanie zgody inwestycyjnej dla budynków do 200 m kw. wymagane będzie załączenie projektu budowlanego dotyczącego tylko zewnętrznej bryły, natomiast wnętrze architekt będzie mógł zaprojektować dowolnie, według upodobań inwestora, bez ingerencji urzędu. Podobnie w przypadku jakichkolwiek zmian warunków technicznych, nie będzie potrzebna zgoda organów nadzoru budowlanego, tak jak aktualnie jest to wymagane.

Podsumowując, myślę, że można śmiało stwierdzić, że polski rynek mieszkaniowy, mimo wielu nie zawsze korzystnych zmian oraz niepewnej sytuacji gospodarczo-politycznej, zaliczył kolejny dobry rok. Zatem z jeszcze większą nadzieją patrzymy na bieżący 2017 rok.

Pełny raport podsumowujący rynek mieszkaniowy w Rzeszowie w 2016 r. dostępny jest na naszej stronie www.inforealestate.pl.

Jaromir Rajzer

Prezes Zarządu Certus Nieruchomości Sp. z o.o.,

Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości” Sp. z o.o.

Dobra passa deweloperów trwa. Odnotowujemy w Rzeszowie kolejne rekordy oddanych do użytkowania mieszkań, ale także nowo rozpoczynanych inwestycji. Rok temu, podsumowując 2015r., w którym osiągnęliśmy rekordowy wskaźnik ok. 2400 wybudowanych mieszkań, wskazywaliśmy, że kolejny 2016 rok też będzie rekordowy. I był. Sprzyjało temu kilka czynników: większa ilość firm deweloperskich, duża podaż, a tym samym spory wybór mieszkań, popularność programu MdM, niskie stopy procentowe dla lokat, co powoduje przeniesienie części aktywów w kierunku inwestowania w nieruchomości na wynajem. Przede wszystkim jednak sprzyjało temu niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Patrząc na bieżące wskaźniki podejrzewamy, że w najbliższych 1-2 latach nadal utrzyma się wysoki poziom budownictwa mieszkaniowego. Biorąc jednak pod uwagę, że wygaszany jest program MdM, a wspierany program promujący budownictwo czynszowe oraz że wzrastają cyklicznie wymagania względem kredytobiorców, w dłuższej perspektywie, np. 3-5 lat, raczej nie będziemy już notować kolejnych rekordów liczby oddawanych do użytku mieszkań, a poziom nowego budownictwa ustabilizuje się w okolicach 1-1,3% populacji rocznie.

Wraz z rozwojem rynku pierwotnego, w dużo mniejszym stopniu ale jednak rozwija się rynek wtórny. Od dłuższego czasu, tj. aż od 2007 r. cena 1 m kw. waha się na podobnym poziomie, z tolerancją do ok. 5%, choć i tak 2016r. pokazał niewielkie podwyżki.

Można stwierdzić, że w ostatnich latach rynek transakcji przejęli deweloperzy i to właśnie na rynku pierwotnym dokonano najwięcej sprzedaży mieszkań. Cała pula transakcyjna nie przekracza z reguły 3500 jednostek mieszkalnych rocznie, a większość ostatnio konsumują transakcje deweloperskie.

Zauważamy, że stale, choć powoli, przesuwa się średnia wielkość mieszkania. Jeszcze 10 lat temu średnio przypadało na każdego rzeszowianina ok. 24 m.kw, a teraz 26,4 m kw. Oczekujemy coraz wygodniejszych mieszkań, a tym samym coraz większych. W wielu nowych inwestycjach w ostatnich 2 latach w pierwszej kolejności sprzedawały się mieszkania 3 pokojowe, choć raczej kompaktowe, a nie jak dotychczas 2-pokojowe.

Wiele osób pyta nas, czy ceny wzrosną? Odpowiedź na to pytanie może być bardzo złożona. Z jednej strony nie przewidujemy znaczących zmian cen na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym zauważyć trzeba pewne podwyżki kosztów budowy, co musi wpływać na cenę. Zauważyć też trzeba, że wielu deweloperów planuje inwestycje w centralnych lokalizacjach, a więc o charakterze apartamentowym. Takie lokale zazwyczaj mają wyższy standard ale i wyższą cenę, która może podnieść cenę średnią dla całego rynku.