Samowola budowlana – jak ją zalegalizować?

| 20.06.2016 | Katarzyna Grzebyk

Fot.Pixbay

Legalizacja samowoli budowlanej kosztuje 50 tys. zł w przypadku domu jednorodzinnego i 25 tys. zł. w przypadku budynku gospodarczego. Mimo wysokich kar i ryzyka rozbiórki, ciągle budowane są budynki bez stosownych pozwoleń. Czy kary można uniknąć? Czy każdą samowolę budowlaną można zalegalizować?

– W prawie budowlanym nie ma definicji samowoli budowlanej. Potocznie nazywamy tak sytuację, gdy inwestor wybuduje obiekt bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia. Samowolą budowlaną jest również sytuacja wykonywania robót innych niż budowa obiektu, np. przebudowa, remont lub wykonanie urządzeń związanych z obiektem budowlanym – tłumaczy Maria Sieńko, naczelnik Wydziału Orzecznictwa Administracyjnego w Wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie.

Legalizacja samowoli przed i po 1 stycznia 1995 roku

Przed 1 stycznia 1995 roku przepisy ustawy Prawo budowlane były bardziej liberalne, jeśli chodzi o legalizację samowoli budowlanych. Obiekt samowolnie wybudowany przed 1 stycznia 1995 roku mógł być zalegalizowany pod warunkiem, że nie naruszał przepisów o planowaniu przestrzennym i nie powodował niebezpieczeństwa życia lub zdrowia ludzi. Legalizacja odbywała się bez żadnych opłat.

Jednak ustawa, która weszła w życie od 1 stycznia 1995 roku, wprowadziła bardziej rygorystyczne przepisy. Legalizacja samowoli budowlanych jest zdecydowanie trudniejsza. – Trzeba dodać, że ta ustawa w przepisach wprowadzających zawiera zapis mówiący o tym, że do obiektów samowolnie wybudowanych, których budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 roku, bądź co do których zostało wszczęte postępowanie przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli przepisy ustawy z 1974 roku, tzn. legalizacja jest bez opłat i na zasadach określonych w tamtej ustawie – dodaje Maria Sieńko. – Przejściowo funkcjonował przepis, który mówił, że jeżeli od dnia budowy obiektu upłynęło pięć lat, to inwestor mógł zalegalizować obiekt bez ponoszenia opłat. Potem jednak ten przepis został wyeliminowany poprzez wprowadzenie kolejnych zmian w ustawie Prawo budowlane

Kiedy konieczna jest rozbiórka

Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 1995 roku obiekt wybudowany bez pozwolenia lub zgłoszenia podlega rozbiórce, można go jednak zalegalizować, spełniając konkretne warunki. Budynki mieszkalne są legalizowane na podstawie artykułu 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który mówi, że obiekty budowlane wybudowane bez pozwolenia lub zgłoszenia mogą być zalegalizowane, jeżeli budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i obiekt nie narusza przepisów techniczno-budowlanych w stopniu uniemożliwiającym doprowadzenie tego obiektu do stanu zgodnego z prawem. Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje roboty budowlane niezależnie od tego, na jakim etapie są, i nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia następujących dokumentów:

– zaświadczenia wójta, burmistrza, prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy takiego planu brak – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– dokumentów, które inwestor zobowiązany jest przedłożyć do pozwolenia na budowę, czyli: projektu budowlanego wraz z decyzjami i opiniami wymaganymi przepisami szczególnymi i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością.

– Zostaje też wyznaczony termin przedłożenia dokumentów. Jeśli inwestor nie złoży ich w terminie, organ nadzoru orzeka o rozbiórce tego obiektu lub jego części – przyznaje Maria Sieńko. – Jeśli dokumenty zostaną złożone, organ nadzoru sprawdza kompletność dokumentów oraz zgodność projektu z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy.

Za dom 50 tys. zł, za budynek gospodarczy – 25 tys. zł

Gdy dokumenty okażą się zgodne, zostaje wydane postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej, na które przysługuje zażalenie. Sposób ustalenia jej wysokości określony jest w Prawie budowlanym – wysokość opłaty to iloczyn stawki opłaty, kategorii obiektu i wielkości obiektu. Iloczyn ten podlega 50-krotnemu zwiększeniu. Stawka opłaty wynosi obecnie 500 zł. Przykład: dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego stawka opłaty wynosi 500 zł, współczynnik kategorii obiektu -2, współczynnik wielkości obiektu – 1, czyli opłata wynosi 50 tysięcy złotych. Opłata za budynek gospodarczy to 25 tysięcy zł. Trzeba je wnieść na konto urzędu wojewódzkiego. Ponieważ wojewoda jest organem egzekucyjnym, na wniosek inwestora może tę opłatę rozłożyć na raty lub umorzyć ją. Jeśli taki wniosek wpłynie, postępowanie w sprawie rozbiórki zostaje zawieszone.

Kiedy taka opłata wpłynie, organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na kontynuowanie robót, bądź o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

W sytuacji, gdy chodzi o obiekt, na który wymagane jest jedynie zgłoszenie, i nie narusza on ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów techniczno-budowalnych w sposób uniemożliwiający doprowadzenie tego obiektu do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego:

– wstrzymuje postanowieniem roboty budowlane, jeżeli są one w toku,

– nakłada obowiązek przedłożenia zaświadczenia wójta, burmistrza, prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy takiego planu brak – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– nakazuje przedłożyć całą dokumentację, np. szkice i rysunku lub projekt zagospodarowania,

– przedłożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor ma 30 dni na dostarczenie wyżej wymienionych dokumentów. Po upływie tego terminu, gdy inwestor złoży dokumenty, a budowa nie została zakończona, organ nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (2,5 tys. zł lub 5 tys. zł), a po jej wniesieniu zezwala na dokończenie budowy w formie postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie. Jeśli budowa została zakończona, wniesienie opłaty legalizacyjnej kończy postępowanie. – Również w tym przypadku inwestor może zwrócić się do wojewody o rozłożenie płatności na raty lub jej umorzenie – dodaje Maria Sieńko. W sytuacji, gdy dokumenty nie zostaną przedłożone lub nie zostanie uiszczona opłata legalizacyjna, organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę.

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanych prowadzi właściwy miejscowo powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Maria Sieńko przyznaje, że wielu inwestorów zaczyna budowę nie posiadając stosownych pozwoleń i zgłoszeń; wiele obiektów zostaje w ten sposób wzniesionych, przy czym w większości są to budynki mniejsze, gospodarcze, letniskowe. – Dowiadujemy się o nich najczęściej z donosów, choć oczywiście organy stopnia powiatowego przeprowadzają planowane kontrole. Ponieważ na naszych terenach mało jest planów zagospodarowania przestrzennego, terminy, jakie powiatowi inspektorzy wyznaczają inwestorom na uzyskanie potrzebnych dokumentów, są dość odległe – mówi Maria Sieńko. – Kwestia samowoli budowlanych dotyczy zazwyczaj nadbudowy i rozbudowy obiektu, choć zdarzało się, że jako samowole powstały także obiekty handlowe.

Nasza rozmówczyni przyznaje, że w całym procesie najbardziej istotne i trudne zarazem jest ustalenie daty rozpoczęcia budowy. Chodzi o wspomnianą na początku datę 1 stycznia 1995 roku, która różnicuje sposób legalizacji samowoli budowlanych.

Jakich domów chcą rzeszowianie?

| 2.06.2013 |

Z Piotrem Orlewskim, architektem z Pracowni Projektowej Architektoniczno-Budowlanej Orlewski w Rzeszowie, rozmawia Anna Olech

Anna Olech: Oferta gotowych projektów domów jest ogromna. Czy w takiej sytuacji jest zapotrzebowanie na projekty indywidualne?

Piotr Orlewski: Jeszcze kilkanaście lat temu w ogóle nie było programu projektu typowych. Usługa projektowa była na tyle przystępna cenowo, że praktycznie każdy, kto planował budowę domu, decydował się na nią. Trzeba wziąć pod uwagę fakt, że rynek nieruchomości indywidualnych był znacznie mniejszy, co zmieniło się około 2000 roku, gdy nastąpiła fala realizacji indywidualnych. Wtedy też pojawiła się nisza na rynku, czyli zaczęło brakowało projektów gotowych, czyli produktów, które można łatwo wyszukać i kupić, nawet w Internecie, a także zaadoptować przy pomocy architekta lokalnego i szybko otrzymać pozwolenie na budowę, a następnie rozpocząć realizację. Ale równocześnie ta sytuacja spowodowała, że pojawił się klient, który chce się w jakiś sposób wyróżniać albo też nie do końca odpowiada mu oferta obiektów typowych. I wbrew pozorom nie dotyczy to tylko budownictwa jednorodzinnego. W budownictwie wielorodzinnym też jest zapotrzebowanie na projekty typowe. Wymusił to rynek deweloperski. Dla dewelopera, który jest nastawiony na zysk, ważny jest czas i dochód, a czas i pieniądze może zaoszczędzić, jeżeli wejdzie w posiadanie gotowego projektu. W ten sposób koszty projektowe można ograniczyć o połowę, a nawet o ?.

Kto zatem decyduje się na indywidualne projekty domów?

Ktoś, kto chce podkreślić swój indywidualizm i szuka w 100 procentach odpowiedzi na swoje oczekiwania. Ale na pewno musi się uzbroić się w cierpliwość, ponieważ niejednokrotnie projektowanie takiej rezydencji trwa rok, a nawet dłużej. Ale obecnie najwięcej jest rozwiązań typowych. Z pewnością kusząca jest cena, bo jest to propozycja kilka, a nawet kilkanaście razy tańsza od projektu indywidualnego. Do tego oczywiście czas. Zdarzają się też klienci, którzy zastrzegają, że nie możemy powtórnie wykorzystać lub sprzedać projektu, który był dla nich przygotowywany. W ten sposób jest to projekt tylko i wyłącznie dla nich. Nikt nie będzie miał podobnego.

Czy wiek ma znaczenie wśród klientów zamawiających indywidualne projekty domów?

REKLAMA

Nie. Przygotowywaliśmy takie projekty dla osób bardzo młodych, w wieku dwudziestu kilku lat, czyli osób na początku kariery zawodowej, ale już z pewnym bagażem materialnym, posiadających stabilny fundament. Choć owszem, największy procent osób zamawiających indywidualne projekty stanowią osoby w średnim wieku. Ale obserwuję, że z większość osób w wieku powyżej 50-60 lat, które zazwyczaj osiągnęły już jakąś stabilizację życiową i materialną, nie są one już skłonne do takich realizacji.

A czy można zebrać, usystematyzować taką grupę architektonicznych cech, jakich klienci poszukują w takich indywidualnych projektach?

Absolutnie nie. Każdy oczekuje czegoś zupełnie innego. Nadal obserwuję np., że klienci, którzy zgłaszają się do nas nie mają określonego wizerunku obiektu, nie pokazują zdjęć domów, które gdzieś widzieli i teraz chcą podobnego. Osoby, które się do nas zgłaszają, raczej oczekują od nas propozycji. Oczywiście czasem zdarzają się podpowiedzi co do architektury obiektu, jakieś sugestie dotyczące materiałów wykończeniowych, za to rzadziej materiałów budowlanych. Klienci mniejszą uwagę przywiązują do tego, z czego obiekt jest zbudowany, za to bardziej interesują się elementami wykończenia, pokryciem dachu, elewacji, czyli materiałami, które mają bezpośredni wpływ na obraz całego obiektu.

Jak pan wspomniał – indywidualne projekty domów to wciąż rzadkość, budujący częściej korzystają z typowych projektów, a zatem większość domów jest podobna do siebie.

Rzeczywiście wśród domów nowobudowanych jest pewien schemat budynku, ciągle powielany na różne sposoby. Ludzie próbują go sobie zindywidualizować, ale tylko przez odrobinkę inny kolor. U nas jest schemat ciepłego koloru, nie ma szaleństw w postaci jakiegoś mocnego żółtego koloru czy pomarańczowego. Pokrycie dachu – prym wiedzie ceglasty kolor, czasem zdarza się dach zielony, grafitowy. Ale chyba największe zróżnicowanie kolorystyczne pojawia się właśnie na dachach, bo jeśli chodzi o same obiekty, to daje się zaobserwować pewną ostrożność.