Wynajmowanie mieszkania studentom. Sporządź umowę na piśmie

| 20.04.2016 | Jaromir Kwiatkowski

Fot. Tadeusz Poźniak

Umowy ze studentami są wciąż aktualne a ich wynajem w Rzeszowie to duży rynek. Jak mówili mi znajomi studenci, szukają przede wszystkim mieszkań tanich i położonych blisko uczelni, mniejszą wagę przywiązują natomiast do ich standardu. Jednak cena i bliskość uczelni to nie wszystko. Jaromir Rajzer, prezes zarządu agencji nieruchomości Certus Sp. z o.o. Sp. komandytowa, namawia nie tylko do tego, by wynajmując mieszkanie zawrzeć z właścicielem umowę (bo to oczywiste), ale by ta umowa – bez względu na to, na jaki okres zawarta – miała formę pisemną.

Wprawdzie Kodeks cywilny w art. 660 nie nakłada na strony umowy obowiązku jej zawarcia w formie pisemnej w przypadku, gdy jest ona zawierana na okres krótszy niż 1 rok, jednakże – jak podkreśla Jaromir Rajzer – kierowana przez niego agencja nieruchomości poleca klientom, zarówno właścicielom lokali, jak i najemcom, aby każda umowa, nawet krótkookresowa, miała formę pisemną. Jest to bowiem korzystne dla obu stron umowy.

– Warto, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca, najważniejsze uzgodnienia zagwarantowali sobie w umowie pisemnej. Po to, ażeby w trakcie najmu nie doszło do niespodzianek czy różnej interpretacji ustaleń ustnych – przekonuje prezes Certusa.

Co zapisać w umowie

Wbrew pozorom, umowa najmu mieszkania jest jedną z bardziej skomplikowanych umów w obrocie gospodarczym. I choć nie chodzi o to, by ją nadmiernie komplikować, zwłaszcza gdy rzecz dotyczy wynajmowania niedrogiego mieszkania studentom, a więc najmu okresowego, tym niemniej pewne rzeczy warto w niej zapisać.

Jaromir Rajzer podpowiada, że warto przede wszystkim dokładnie określić przedmiot umowy. – Żeby się nie okazało – a z takimi przypadkami się zetknąłem – że właściciel czteropokojowego mieszkania wynajmuje trzem studentkom trzy pokoje, a czwarty pokój oraz możliwość współkorzystania z kuchni czy łazienki zostawia sobie i od czasu do czasu przychodzi do tego lokalu – przestrzega właściciel Certusa.

Inne kwestie, które należy jasno określić w umowie, to: strony umowy, czas i cena wynajmu, zasady podnoszenia czynszu, dokładne zasady rozliczania mediów, kaucja, możliwość podnajmu, zasady rozliczania ewentualnych zniszczeń, termin wypowiedzenia, przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę przed czasem (można sobie wyobrazić, że jedną z nich może być np. utrata statusu studenta w wyniku nie zaliczenia semestru).

REKLAMA

Okazuje się – a słyszałem o takich sytuacjach – że właściciel nie może wyrzucić z mieszkania w ciągu, dajmy na to, 15 minut, nawet studentów uciążliwych, notorycznie nie płacących czynszu czy urządzających alkoholowe libacje. Czas wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym też musi być jasno określony – nie na zasadzie „z godziny na godzinę”, lecz np. 3- lub 7-dniowy.

Warto też jasno i precyzyjnie określić przyczyny, dla których można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym – np. zniszczenie lokalu, naruszenie porządku domowego, zaleganie z czynszem lub opłatami eksploatacyjnymi, podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela itp. Z drugiej strony, także najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Dzieje się tak wtedy, gdy właściciel utrudnia lub uniemożliwia mu normalne korzystanie z przedmiotu umowy najmu.

Często właściciele podczas zawierania umowy żądają wpłacenia kaucji. Przepis mówi, że nie może być ona wyższa niż czynsz za 12 miesięcy, w praktyce najczęściej jest ona 1-miesięczna. Warto także ustalić, czy kaucja jest waloryzowana, czy nie. Można to też ustalić np. w identyczny sposób, jak zasady waloryzacji czynszu.

Jaromir Rajzer zaleca, by przy podpisywaniu umowy sporządzić w formie pisemnej także protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostałby szczegółowo opisany stan lokalu i jego wyposażenia, czy stany liczników. Po to, by nie było wątpliwości związanych ze zużyciem mediów i płatnościami za nie. Często też wykonuje się dodatkową dokumentację zdjęciową, co najlepiej potwierdza rzeczywisty stan lokalu.
Reklama

– Stronami umowy powinny być te podmioty, których ona dotyczy, czyli właściciel mieszkania jako wynajmujący i student jako najemca – podkreśla prezes Certusa. – Czasami jednak bywa tak, że podpisanie umowy odbywa się w asyście któregoś z rodziców, będącego niejako gwarantem, że umowa zostanie wykonana (chodzi zwłaszcza o regularne opłacanie czynszu – przyp. aut.). Ale rodzic z reguły nie jest ujmowany jako strona umowy. Sporadycznie jednak zdarza się, że właściciel mieszkania domaga się, by wpisać rodzica jako współnajemcę.

Najem okazjonalny – sposób dobry, choć rzadko spotykany

W publicystyce jako dobrą formę wynajmu mieszkania studentom poleca się formułę najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu, choć jego historia jest dłuższa, został zdefiniowany ponownie w 2009 r.

– Najem okazjonalny usprawnia odzyskanie lokalu mieszkalnego od najemcy przez właściciela – podkreśla Jaromir Rajzer. Ta forma najmu pojawiła się jako środek zaradczy wobec zdarzających się przypadków, gdy tzw. trudny lokator zajmował lokal przez dłuższy czas wbrew umowie i były trudności z pozbyciem się go.

– Najem ten jest zawierany na okres, kiedy z danego lokum przejściowo nie korzysta właściciel. Jest określony czasowo, jednak nie może to być okres dłuższy niż 10 lat – informuje Rajzer. – Ta umowa zawsze musi być zawarta w formie pisemnej. Najemca musi poddać się rygorowi egzekucji w zakresie obowiązku opuszczenia lokalu. W umowie jest też wskazany lokal, do którego ewentualnie będzie eksmitowany. Każda taka umowa musi być opodatkowana, w przeciwnym razie nie może korzystać ze statusu najmu okazjonalnego.

Mimo opinii, że najem okazjonalny to najlepsza forma wynajmowania mieszkań studentom, w praktyce ten typ umowy występuje bardzo rzadko. Zdaniem Jaromira Rajzera, dzieje się tak być może dlatego, że ta forma ma chronić właściciela przed uciążliwym najemcą, tymczasem przypadki, kiedy najem jest realizowany w sposób ewidentnie sprzeczny z ustaleniami stron, są raczej rzadkie. – Czasami zdarzają się drobne spory co do zakresu zniszczeń czy szczegółowych rozliczeń mediów, natomiast generalnie nie spotykam się z sytuacją uporczywego korzystania z lokalu wbrew woli właściciela – podkreśla prezes Certusa.

Najczęstszy – podatek ryczałtowy

Każda umowa najmu podlega zarejestrowaniu w urzędzie skarbowym i trzeba od niej zapłacić podatek. Możliwości są dwie: podatek od dochodu na zasadach ogólnych, albo – częściej spotykana – metoda ryczałtowa: 8,5 proc. od przychodu.

Jaromir Rajzer podkreśla, że rola jego agencji kończy się w momencie podpisania umowy i protokolarnego przekazania lokalu, i nie ma ona wpływu na to, co się z tą umową dalej dzieje. Jednak prezes Certusa zawsze przypomina o obowiązku rejestracji umowy i opłacenia podatku, tym bardziej, że – jego zdaniem – metoda ryczałtowa nie jest szczególnie uciążliwa dla właściciela lokalu. – Ponieważ jest to procent od przychodu, a nie dochodu, staramy sie opisać w umowie, co jest przychodem i proponujemy, aby niektóre płatności, jeśli to możliwe, były przypisane bezpośrednio do najemcy, dzięki czemu nie wchodzą w skład przychodu – podkreśla Rajzer.

Umowę, pomijając inne względy, warto zawrzeć na piśmie, zarejestrować i opodatkować z jeszcze jednego powodu. W przeciwnym razie, gdy dojdzie do konfliktu między właścicielem a najemcą, to ten drugi zawsze może użyć argumentu, że wynajmuje mieszkanie bez umowy. A wtedy urząd skarbowy może wszcząć kontrolę i ukarać właściciela lokalu.

– Pamiętajmy także, że odrębnym prawem wynikającym z zawartej umowy najmu jest prawo do zameldowania czasowego najemcy zgodnie z okresem umowy. I stanowiska sądu w takich sprawach były jak dotąd jednoznaczne – nie musi to wymagać odrębnej zgody wynajmującego, określonej dodatkowo w umowie. Jest to prawo wynikające wprost z faktu zawarcia umowy – dodaje prezes Certusa.

Materiały

Wnętrza

Nieruchomości

Sprzęt

Dom i ogród

Biznes

Prawo i finanse

Magazyn Poradnik Budowlany

Dwumiesięcznik VIP B&S