Uciążliwy sąsiad. Jak sobie z nim poradzić?

| 17.11.2015 | Jaromir Kwiatkowski

 

Mieszkając w bloku trzeba liczyć się z tym, że może się trafić hałaśliwy sąsiad, który np. puszcza głośną muzykę w czasie ciszy nocnej lub urządza alkoholowe libacje. Ale także stawiając swój wymarzony dom wolnostojący, trzeba liczyć się z tym, że właściciel sąsiedniej posesji umieści nam tuż przy naszym ogrodzeniu nieczystości, a wydobywający się stamtąd fetor będzie nie do wytrzymania. Jak zdyscyplinować uciążliwego sąsiada, by pozwolił nam czerpać pełnię radości z naszego prawa własności?

Paweł Surmacz, rzeszowski adwokat, podkreśla, że są dwa rodzaje aktów prawnych, które określają prawa i obowiązki właścicieli lub użytkowników (np. najemców) lokali mieszkalnych. W przypadku blokowisk obowiązują wewnętrzne regulacje, ustanowione przez właściwy zarząd nieruchomości (spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę właścicieli) w postaci regulaminów, które określają zasady współżycia mieszkańców, czyli np. to, kiedy w budynku obowiązuje cisza nocna, w jaki sposób należy korzystać z przysługującego prawa do lokalu itp. Druga grupa uregulowań wynika z ogólnych norm prawa stanowionego, np. z przepisów ustawy o własności lokali.

– Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że wszystkie działania, które są podejmowane przez użytkowników, mogą również mieć charakter naruszenia pewnych dyspozycji zawartych w normach karnych – podkreśla mec. Surmacz.

Czasami zachowania mieszkańców stanowią przekroczenie różnego rodzaju norm. – Głośne libacje naruszają przepisy zawarte w kodeksie wykroczeń, ale jednocześnie także często przyjęte czasowo obostrzenia dotyczące ciszy nocnej – podkreśla adwokat. I dodaje: – Zdarzają się takie sytuacje, że nie tyle właściciel, ale jego pupil, pozostawiony bez opieki, szczeka i zakłóca spokój mieszkańców, nie pozwalając im normalnie funkcjonować. Czasami zdarza się tak, że właściciel lokalu w sposób sprzeczny z prawem, uporczywy, nie dba o higienę tego lokalu, gromadzi jakieś odpady. Te kwestie regulują przepisy sanitarne.

Musimy też pamiętać, że nawet jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania, to części wspólne – klatka schodowa, winda itd. – również podlegają odpowiednim przepisom: nie można np. robić na korytarzu żadnych imprez, pić alkoholu czy palić papierosów.

Wszystko na piśmie

Jak przeciwdziałać działaniom uciążliwego sąsiada? Sposoby postępowania powinny być dostosowane do indywidualnej sytuacji.

REKLAMA

– Wszystkie działania, które podejmujemy, wedle mojej oceny, należy prowadzić w sposób przemyślany – radzi Paweł Surmacz. – Jeżeli zarzucamy sąsiadowi, że naruszył obowiązujące normy zachowań, to przede wszystkim musimy postarać się o dowody, że takie naruszenie rzeczywiście miało miejsce. Np. w przypadku hałasu będzie to utrwalenie dźwięku. To będzie podstawa do tego, żeby swoje stanowisko obronić.

Nie warto wytaczać od razu „najcięższych dział”. Najlepiej zacząć od działań dyscyplinujących sąsiada, np. zwrócenia mu ustnie uwagi na niestosowność jego zachowania. – Ale taka rozmowa nie jest do końca dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy wiadomo, że nasz sąsiad należy do gatunku osób awanturujących się – przestrzega mec. Surmacz. I dodaje: – Wtedy proponowałbym napisanie do niego pisma z kopią adresowaną do spółdzielni mieszkaniowej i załączeniem dowodu, który by wskazywał, że rzeczywiście do takich naruszeń dochodzi.

Rzeszowski adwokat sugeruje, by spółdzielnię o naruszeniu norm przez sąsiada zawiadamiać na piśmie, a nie np. telefonicznie, określając w tym piśmie termin odpowiedzi. – Spółdzielnia w tym momencie musi zareagować – uważa Paweł Surmacz.

Jeżeli jednak rozmowy perswazyjne, czy pisma kierowane do sąsiada bądź spółdzielni nie odnoszą żadnego skutku, można – zdaniem adwokata – zawiadomić policję o podejrzeniu popełnienia wykroczenia przez sąsiada. – Jeżeli ten organ uzna, że jest podstawa do wszczęcia postępowania, to będzie gromadził odpowiednie materiały. Tu także przydadzą się informacje utrwalone choćby w postaci dźwięku – podkreśla Paweł Surmacz.

Czasami jednak bywa tak, że również interwencje policji nie przynoszą rezultatów. Mec Surmacz radzi, by wykorzystać wtedy istniejącą w kodeksie karnym instytucję uporczywego nękania, które jest przestępstwem. – Jeżeli wykorzystaliśmy już wszystkie możliwości: powiadomiliśmy sąsiada, że jego zachowanie jest w naszej ocenie niewłaściwe, został o tym poinformowany przez spółdzielnię mieszkaniową i pouczony przez funkcjonariuszy, a mimo to nadal sobie z tego nic nie robi, to mamy do czynienia z jego świadomym działaniem, polegającym na uporczywym nękaniu sąsiadów – tłumaczy adwokat. – To jest już przestępstwo publiczno-skargowe i odpowiednie organy muszą się w tym momencie rzeczywiście zająć tą sprawą.

Trzeba jednak dodać, że mówimy w tym momencie o sytuacjach ekstremalnych, które w praktyce zdarzają się niezmiernie rzadko. – Aczkolwiek muszę powiedzieć, że w mojej karierze adwokackiej zdarzyło się, że takie uporczywe nękanie było przedmiotem rozstrzygnięcia w sądzie z uwagi na zachowanie psów sąsiada – opowiada mec. Surmacz.

Nawet fetor można przeliczyć na pieniądze

W przypadku domów wolno stojących katalog przepisów karnych jest tożsamy, natomiast nie będziemy tu mieli wewnętrznych norm wspólnoty mieszkaniowej, czy spółdzielni. – Mamy tu do czynienia z normami społeczno-gospodarczymi i zasadami współżycia społecznego – podkreśla Paweł Surmacz. – A więc prawo własności wskazuje, że możemy korzystać z pewnych rzeczy, lecz w sposób zgodny z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego

Adwokat przywołuje pojęcie immisji, czyli działania, które w sposób nieuprawniony ogranicza prawo własności jednego właściciela względem innego właściciela, który niezgodnie z prawem własności to swoje prawo wykonuje. – Przykładowo, jeden sąsiad umieszcza szambo, czy składuje obornik zaraz przy nieruchomości drugiego, co powoduje, że unoszący się fetor negatywnie oddziałuje na prawo własności tego pierwszego sąsiada, który np. nie może otworzyć okien, wywiesić pościeli, czy wyjść do ogrodu. Innymi słowy, nie może cieszyć się swoim prawem własności, gdyż zostało ono przedmiotowo ograniczone przez drugiego właściciela. Immisje mają często swój finał w sądzie – tłumaczy mec. Surmacz.

Szkody wynikające z ograniczania czyjegoś prawa własności dają się mierzyć i mogą być przedmiotem dochodzenia odszkodowania. – Najbardziej kolokwialny przykład to pieczarkarnia, która znajduje się tuż obok nieruchomości sąsiada. Nie może on z tej nieruchomości korzystać z uwagi na unoszący się fetor – opowiada adwokat. – Jest to szkoda, którą da się policzyć. Inicjatywa należy tutaj do strony powodowej, która powinna wykazać, na ile ta szkoda utrudnia korzystanie przez nią z prawa własności. Przeważnie takie obliczenia sporządza biegły.

Coraz większa świadomość prawna

Często strona poszkodowana rezygnuje z dochodzenia swoich roszczeń na drodze procesu cywilnego, bojąc się kosztów z tym związanych i przewlekłości postępowania. Paweł Surmacz przyznaje, że procedura sądowa wymaga przede wszystkim wiedzy specjalistycznej, umożliwiającej np. poprawne sporządzenie pisma wzywającego na etapie przedsądowym, czy pozwu na etapie sądowym. – Na pewno też z procesem są związane koszty, które musi ponieść strona powodowa, ale muszę podkreślić, że chęć uzyskania odszkodowania w chwili obecnej jednak przeważa i – dzięki większej świadomości prawnej – coraz więcej osób decyduje się na dochodzenie swoich roszczeń na drodze przesądowej i sądowej.

 

Materiały

Wnętrza

Nieruchomości

Sprzęt

Dom i ogród

Biznes

Prawo i finanse

Magazyn Poradnik Budowlany

Dwumiesięcznik VIP B&S