Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania

| 30.05.2017 | Komentarz AXELO (radca prawny Michał Sowa)

Kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie nie może być uznana jako koszt przy jego zbyciu. Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia podlega opodatkowaniu PIT. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a PIT przewiduje zwolnienie, z którego można skorzystać, gdy zyski z opodatkowanej sprzedaży mieszkania zostaną w odpowiednim czasie przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Spłaty zaciągniętego w przeszłości kredytu hipotecznego nie  można jednak zaliczyć do udokumentowanych kosztów nabycia, ponieważ cena zakupu obejmuje już jego wartość. Przedmiotowe zwolnienie dotyczy celu mieszkaniowego, który może być realizowany od dnia zbycia nieruchomości – na przyszłość.

Wyrok NSA z dnia 10 maja 2017 r., sygn. akt: II FSK 991/15

 Komentarz AXELO (radca prawny Michał Sowa)

W omawianym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił skargę kasacyjną fiskusa, dotyczącą sporu o zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wyrok wydany został na kanwie następującego stanu faktycznego. Podatnik wraz z małżonką zbyli mieszkanie kupione za kredyt walutowy. Zbycie nastąpiło kilka miesięcy po zakupie nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, w takiej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy, gdyż odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

We wniosku o interpretację podatnik wskazał, że jego zdaniem wydatki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania należy uznać za udokumentowane koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, a ponadto, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT w jego sytuacji przysługuje zwolnienie, gdyż zyski ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Fiskus nie podzielił stanowiska podatnika. Wskazał, że po pierwsze, koszt nabycia nieruchomości wskazany jest w akcie notarialnym, a więc wartość kredytu mieści się już w cenie, i po drugie, nie można uznać za cele mieszkaniowe spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania, a co za tym idzie, w takiej sytuacji nie przysługuje zwolnienie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uchylił przedmiotową interpretację, jednak Naczelny Sąd Administracyjny przyznał rację urzędnikom skarbowym. W ocenie NSA, kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie nie może być kosztem przy jego zbyciu. W omawianej sytuacji nie przysługuje również zwolnienie, choć tutaj zdaniem NSA pojawiają się wątpliwości, czy w zakres zwolnienia wchodzi tylko spłata kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania czy także tego sprzedawanego. Ostatecznie NSA uznał, że pojęcie „własne cele mieszkaniowe” może być rozumiane jedynie jako cele realizowane na przyszłość, a więc od daty zbycia nieruchomości.

REKLAMA

Omawiany wyrok wpisuje się w dość mocno utrwaloną już niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą, dotyczącą zasad opodatkowania zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Co do zasady bowiem w takiej sytuacji zbycie będzie podlegało opodatkowaniu PIT. Ustawa przewiduje możliwość obniżenia wysokości należnego podatku poprzez zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości udokumentowanych kosztów jej nabycia, jak również poprzez skorzystanie ze zwolnienia, jeżeli pozyskane ze sprzedaży środki w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. I właśnie co do interpretacji tego pojęcia pojawiają się w praktyce największe wątpliwości. Łatwo wyobrazić sobie bowiem sytuację, że podatnik, chcąc pilnie nabyć nową nieruchomość, jest zmuszony do sprzedaży starej, na której zakup zaciągnął kredyt hipoteczny i taki kredyt w momencie sprzedaży musi spłacić, najczęściej z pozyskanych od kupującego środków. Powstaje w związku z tym pytanie, czy pojęcia „własne cele mieszkaniowe” nie należy rozumieć szerzej niż tylko cele realizowane od daty zbycia nieruchomości, skoro sprzedaż nieruchomości była motywowana chęcią zakupu nowej, a więc związana jest de facto  z realizacją nowego celu mieszkaniowego.

Literalne brzmienie przepisów, jak również orzecznictwo nie sprzyjają niestety rozstrzyganiu tego typu wątpliwości na korzyść podatników. Szczególnie groźne są sytuacje, gdy zbywane nieruchomości pochodziły ze spadków lub darowizn – wówczas 19% PIT jest obliczany praktycznie od kwoty uzyskanego przychodu, zatem wysokość podatku może sięgnąć dziesiątek lub nawet setek tysięcy złotych. Krytycznie należy ocenić ponadto częstą praktykę fiskusa, polegającą na domaganiu się zapłaty zaległego podatku tuż przed upływem pięcioletniego okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego, co wpływa na wysokość należnych z tego tytułu odsetek.

Aby szczegółowo omówić poruszone zagadnienia, skontaktuj się z AXELO. www.axelo.pl

Informacje zawarte w niniejszym artykule/komentarzu mają charakter skrótowy i informacyjny. Informacje te nie powinny zastępować szczegółowej analizy poruszanych w nim zagadnień, jak również stanowić podstawy podejmowania decyzji biznesowych lub jakichkolwiek innych czynności prawnych lub faktycznych.

Materiały

Wnętrza

Nieruchomości

Sprzęt

Dom i ogród

Biznes

Prawo i finanse

Magazyn Poradnik Budowlany

Dwumiesięcznik VIP B&S