Pozwolenie na budowę. Dwie opcje do wyboru, ale którą wybrać?!

| 13.05.2016 | Ewelina Czyżewska

Pozwolenie na budowę

Kupno działki to tylko wstęp do zrealizowania marzeń o własnym domu. Zanim rozpoczniemy prace budowlane, powinniśmy udać się do starostwa powiatowego po zgodę na budowę. Do wyboru mamy dwie możliwości. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Którą z opcji wybrać?


– Zanim rozpoczniemy budowę, musimy wiedzieć, czy na naszej działce w ogóle możemy budować – mówi Andrzej Tur, naczelnik Wydziału Budownictwa i Architektury w Starostwie Powiatowym w Rzeszowie. – Powinniśmy posiadać ważne dokumenty tj. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub, w przypadku jego braku, indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki. To właśnie te dokumenty dają nam informację, m.in., jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu oraz inne wymagania ustalone przez miejscowy samorząd.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje upoważniony do tego urzędnik, tj. wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Procedura może potrwać do trzydziestu dni. W przypadku, gdy nasza działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania, możemy uzyskać wypis. Jest to opcja dużo szybsza, ponieważ Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego często dostępny jest na stronie właściwego urzędu. – Mając te dokumenty, zarówno inwestor, jak i projektant powinni przed rozpoczęciem budowy, dokładnie się z nimi zapoznać – mówi Andrzej Tur. – Gotowy projekt oraz jego dopasowanie do konkretnej działki, to podstawowe etapy prowadzące do uzyskania zgody na budowę.

Zgłoszenie rozpoczęcia budowy

Po nowelizacji prawa budowlanego w czerwcu 2015 roku, mamy dwie możliwości uzyskania zgody na budowę. Zgłoszenie budowy z projektem oraz złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Zgłoszenie to nowy, wg ustawodawcy uproszczony sposób na rozpoczęcie prac budowlanych, ale niestety, niesie za sobą pewne ograniczenia. Standardowym trybem nadal jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. – Zgłoszeniu podlega budowa jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Są to również m.in. wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m kw. oraz wolnostojące parterowe budynki stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. – wymienia naczelnik Wydziału Budownictwa i Architektury.

To, co wg prawa jest uproszczeniem w przypadku zgłoszenia rozpoczęcia budowy, to przede wszystkim zniesienie obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych, a także oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej.

– W rzeczywistości obowiązek przygotowania wskazanych dokumentów nie został zniesiony, ale weryfikację jego realizacji przesunięto w czasie. Będzie dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania – tłumaczy Andrzej Tur. – Dla inwestora zatem, zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę na rzecz ustanowienia obowiązku zgłoszenia, nie wiąże się z kluczowymi uproszczeniami. Mimo że dokumenty te nie są wymagane, to dla własnego komfortu i uniknięcia ewentualnych późniejszych problemów, dobrze jest przed rozpoczęciem budowy uzyskać od właściwych instytucji przynajmniej dwa dokumenty: potwierdzające dostęp do drogi publicznej i do sieci energetycznej – dodaje.

Zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych. Do ich wykonywania można przystąpić po upływie 30 dni, jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji. Jest to tak zwana zasada milczącej zgody.

Wniosek o pozwolenie na budowę

Standardowym i częściej praktykowanym sposobem nadal jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę – mówi naczelnik Wydziału Budowy i Architektury w Starostwie Powiatowym w Rzeszowie. – Aby taki wniosek został pozytywnie rozpatrzony, wraz z nim należy złożyć komplet potrzebnych dokumentów. Są to: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego (aktualnym na dzień opracowania projektu). Wymagane jest również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a do tego wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich oraz warunki techniczne dostawy mediów.

Wniosek o pozwolenie na budowę musimy złożyć na formularzu urzędowym w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Powinny się w nim znaleźć informacje dotyczące inwestora, rodzaju inwestycji oraz adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

– Jeśli spełnimy powyższe wymagania, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę – tłumaczy Andrzej Tur. – Natomiast, jeśli podczas rozpatrywania wniosku zostaną stwierdzone braki lub błędy w dokumentacji, wzywamy do ich uzupełnienia, określając termin, w którym należy tego dokonać. Po upływie tego terminu, zostaje wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Od decyzji, oczywiście można się odwołać w ciągu 14 dni. W przypadku dobrze złożonego wniosku czas na wydanie decyzji to 65 dni, ale o tym, jak długo to trwa, decyduje stopień skomplikowania inwestycji.

Na mocy wydanej decyzji, budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

Materiały

Wnętrza

Nieruchomości

Sprzęt

Dom i ogród

Biznes

Prawo i finanse

Magazyn Poradnik Budowlany

Dwumiesięcznik VIP B&S