Samowola budowlana – jak ją zalegalizować?

| 20.06.2016 | Katarzyna Grzebyk

Fot.Pixbay

Legalizacja samowoli budowlanej kosztuje 50 tys. zł w przypadku domu jednorodzinnego  i 25 tys. zł. w przypadku budynku gospodarczego. Mimo wysokich kar i ryzyka rozbiórki, ciągle budowane są budynki bez stosownych pozwoleń. Czy kary można uniknąć? Czy każdą samowolę budowlaną można zalegalizować?

– W prawie budowlanym nie ma definicji samowoli budowlanej. Potocznie nazywamy tak sytuację, gdy inwestor wybuduje obiekt bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia. Samowolą budowlaną jest również sytuacja wykonywania robót innych niż budowa obiektu, np. przebudowa, remont lub wykonanie urządzeń związanych z obiektem budowlanym – tłumaczy Maria Sieńko, naczelnik Wydziału Orzecznictwa Administracyjnego w Wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie.

Legalizacja samowoli przed i po 1 stycznia 1995 roku

Przed 1 stycznia 1995 roku przepisy ustawy Prawo budowlane były bardziej liberalne, jeśli chodzi o legalizację samowoli budowlanych. Obiekt samowolnie wybudowany przed 1 stycznia 1995 roku mógł być zalegalizowany pod warunkiem, że nie naruszał przepisów o planowaniu przestrzennym i nie powodował niebezpieczeństwa życia lub zdrowia ludzi. Legalizacja odbywała się bez żadnych opłat.

Jednak ustawa, która weszła w życie od 1 stycznia 1995 roku, wprowadziła bardziej rygorystyczne przepisy. Legalizacja samowoli budowlanych jest zdecydowanie trudniejsza. –  Trzeba dodać, że ta ustawa w przepisach wprowadzających zawiera zapis mówiący o tym, że do obiektów samowolnie wybudowanych, których budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 roku, bądź co do których zostało wszczęte postępowanie przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli przepisy ustawy z 1974 roku, tzn. legalizacja jest bez opłat i na zasadach określonych w tamtej ustawie – dodaje Maria Sieńko. – Przejściowo funkcjonował przepis, który mówił, że jeżeli od dnia budowy obiektu upłynęło pięć lat, to inwestor mógł zalegalizować obiekt bez ponoszenia opłat. Potem jednak ten przepis został wyeliminowany poprzez wprowadzenie kolejnych zmian w ustawie Prawo budowlane

Kiedy konieczna jest rozbiórka

Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 1995 roku obiekt wybudowany bez pozwolenia lub zgłoszenia podlega rozbiórce, można go jednak zalegalizować, spełniając konkretne warunki. Budynki mieszkalne są legalizowane na podstawie artykułu 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który mówi, że obiekty budowlane wybudowane bez pozwolenia lub zgłoszenia mogą być zalegalizowane, jeżeli budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i obiekt nie narusza przepisów techniczno-budowlanych w stopniu uniemożliwiającym doprowadzenie tego obiektu do stanu zgodnego z prawem. Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje roboty budowlane niezależnie od tego, na jakim etapie są, i nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia następujących dokumentów:

– zaświadczenia wójta, burmistrza, prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy takiego planu brak – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– dokumentów, które inwestor zobowiązany jest przedłożyć do pozwolenia na budowę, czyli: projektu budowlanego wraz z decyzjami i opiniami wymaganymi przepisami szczególnymi i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością.

– Zostaje też wyznaczony termin przedłożenia dokumentów. Jeśli inwestor nie złoży ich w terminie, organ nadzoru orzeka o rozbiórce tego obiektu lub jego części – przyznaje Maria Sieńko. – Jeśli dokumenty zostaną złożone, organ nadzoru sprawdza kompletność dokumentów oraz zgodność projektu z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy.

Za dom 50 tys. zł, za budynek gospodarczy – 25 tys. zł

Gdy dokumenty okażą się zgodne, zostaje wydane postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej, na które przysługuje zażalenie. Sposób  ustalenia jej wysokości określony jest w Prawie budowlanym – wysokość opłaty to iloczyn stawki opłaty, kategorii obiektu i wielkości obiektu. Iloczyn ten podlega 50-krotnemu zwiększeniu. Stawka opłaty wynosi obecnie 500 zł.  Przykład: dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego stawka opłaty wynosi 500 zł, współczynnik kategorii obiektu -2, współczynnik wielkości obiektu – 1, czyli opłata wynosi 50 tysięcy złotych. Opłata za budynek gospodarczy to 25 tysięcy zł. Trzeba je wnieść na konto urzędu wojewódzkiego. Ponieważ wojewoda jest organem egzekucyjnym, na wniosek inwestora może tę opłatę rozłożyć na raty lub umorzyć ją. Jeśli taki wniosek wpłynie, postępowanie w sprawie rozbiórki zostaje zawieszone.

Kiedy taka opłata wpłynie, organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na kontynuowanie robót, bądź o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

W sytuacji, gdy chodzi o obiekt, na który wymagane jest jedynie zgłoszenie, i nie narusza on ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów techniczno-budowalnych w sposób uniemożliwiający doprowadzenie tego obiektu do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego:

– wstrzymuje postanowieniem roboty budowlane, jeżeli są one w toku,

– nakłada obowiązek przedłożenia zaświadczenia wójta, burmistrza, prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy takiego planu brak – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– nakazuje przedłożyć całą dokumentację, np. szkice i rysunku lub projekt zagospodarowania,

– przedłożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor ma 30 dni na dostarczenie wyżej wymienionych dokumentów. Po upływie tego terminu, gdy inwestor złoży dokumenty, a budowa nie została zakończona, organ nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (2,5 tys. zł lub 5 tys. zł),  a po jej wniesieniu zezwala na dokończenie budowy w formie postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie. Jeśli budowa została zakończona, wniesienie opłaty legalizacyjnej kończy postępowanie. – Również w tym przypadku inwestor może zwrócić się do wojewody o rozłożenie płatności na raty lub jej umorzenie – dodaje Maria Sieńko. W sytuacji, gdy dokumenty nie zostaną przedłożone lub nie zostanie uiszczona opłata legalizacyjna, organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę.

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanych prowadzi właściwy miejscowo powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Maria Sieńko przyznaje, że wielu inwestorów zaczyna budowę nie posiadając stosownych pozwoleń i zgłoszeń; wiele obiektów zostaje w ten sposób wzniesionych, przy czym w większości są to budynki mniejsze, gospodarcze, letniskowe. – Dowiadujemy się o nich najczęściej z donosów, choć oczywiście organy stopnia powiatowego przeprowadzają  planowane kontrole. Ponieważ na naszych terenach mało jest planów zagospodarowania przestrzennego, terminy, jakie powiatowi inspektorzy wyznaczają inwestorom na uzyskanie potrzebnych dokumentów, są dość odległe – mówi Maria Sieńko. – Kwestia samowoli budowlanych dotyczy zazwyczaj nadbudowy i rozbudowy obiektu, choć zdarzało się, że jako samowole powstały także obiekty handlowe.

Nasza rozmówczyni przyznaje, że w całym procesie najbardziej istotne i trudne zarazem jest ustalenie daty rozpoczęcia budowy. Chodzi o wspomnianą na początku datę 1 stycznia 1995 roku, która różnicuje sposób legalizacji samowoli budowlanych.